Artykuł napisany w Kancelarii Solski i Partnerzy w styczniu 2013 roku może być powielany i rozpowszechniany w całości lub we fragmentach wraz z podaniem źródła publikacji.

Korzystając z doświadczeń w prowadzeniu spraw naszych klientów dostępnych źródeł dotknęliśmy:

• RESZTÓWKI czyli co komu z części nieruchomości
• Podatek VAT czyli jak Ministerstwa jednoczą wysiłki
• Parę słów o cenach za wywłaszczane nieruchomości pod drogi
• Na złą pracę biegłego można naskarżyć do MTBiGM
• Rozporządzenie łamie ustawę i Konstytucję RP
• Diabeł tkwi w szczegółach
• Ktokolwiek widział ktokolwiek wie 

Ojczyzna drogi buduje lecz niekoniecznie Ciebie wywłaszczając zrujnuje. Warto cenić wartość.

Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych planowało zorganizować z udziałem MTBiGM seminarium na temat wyceny nieruchomości wywłaszczonych pod budowę dróg publicznych.

Ze szkodą dla wywłaszczanych i zakłopotanych urzędników regionalnych organów strony nie uzgodniły warunków brzegowych projektowanego panelu dyskusyjnego. Spotkanie odwołano.

Marginalizowanie i przemilczanie problemów nie przyczynia się do ich rozwiązania. Kancelaria Solski i Partnerzy publicznie zasygnalizuje własny punkt widzenia oraz diagnozę przyczyn istniejących kłopotów. Stanowisko nasze ze zrozumiałych przyczyn będzie skrótowe. Pełna argumentacja, wiedza oraz doświadczenie służą nam do wygrywania sporów o wartości nieruchomości, które prowadzimy dla naszych klientów. Poniższy tekst będzie za długi dla pokrzywdzonych obywateli a zbyt lakoniczny dla urzędników i wschodzących na rynek konkurencyjnych pełnomocników pokrzywdzonych.

Zdaniem Kancelarii Solski i Partnerzy podmiotem w znacznej mierze odpowiedzialnym za błędnie ustalane wysokości odszkodowań za grunty wywłaszczane pod budowę dróg obciąża Wydział Wyceny i Rynku Nieruchomości w Departamencie Gospodarki Nieruchomościami urzędujący w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.

Nie szukajmy osób osobiście odpowiedzialnym w gąszczu Przełożonych i Podwładnych, zagadnienie ustawowego uregulowania zasad ustalania odszkodowania za grunty zajęte bądź przeznaczone na przebudowę dróg należy do kompetencji właściwego Ministra;  przyjmijmy zatem umownie, że badamy czynności organu i skutki jego decyzji bądź zaniechań.

Co wolno Wojewodzie to nie Tobie narodzie

Specustawa drogowa nosząca pełną nazwę Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych zezwala na dzielenie nieruchomości i wywłaszczanie ich części na potrzeby Skarbu Państwa lub odpowiedniego samorządu. Czasami pozostaje po podziale nieruchomosci nowy fragment, którego cechy fizyczne, tak ukształtowane, mogą mieć wpływ na wartość bądź użyteczność. Przypomnijmy zapis ustawowy:

Art. 13 [Nabycie nieruchomości]

3. W przypadku, o którym mowa w art. 12 ust. 4, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości.

Ustawodawca nie zatroszczył się o wyjaśnienie zarówno definicji i jak formy rozstrzygania o wykupywaniu tzw. resztówek. W przypadku nazbyt częstego braku woli ze strony GDDKiA do przejmowania pozostałości po wywłaszczeniu administracyjnym dla dalszego postępowania przewidziana jest droga powództwa cywilnego we właściwym Sądzie. Nawet właściwe określenie podmiotu pozwanego może być kłopotem dla zestandaryzowanego właściciela gruntu. Oczywiście ciężar dowodu zaistnienia przesłanki „nie nadawania się do prawidłowego wykorzystania” spoczywa na pozywającym. Piśmiennictwo i judykatura nie odnosi się i nie opisuje stanu nieruchomości, który biegły winien przyjąć dla ustalenia kwoty w oświadczeniu woli o zakupie wydzielonej części. Problem jest banalny i oczywisty i sprowadza się do ogromnych pieniędzy w skali Polski. Jeśli grunty wydzielono z terenów inwestycyjnych wykup z poszanowaniem prawa własności musi odbywać się za ceny tych terenów a nie wysokości cen gruntów umownie nazywanych jako „drogowe”. W innym, lecz na terenach rolnych częstym przypadku gdy część nieruchomości zgodnie z zasadą korzyści nabyta została z przyjęciem wartości cen za grunty nabywane jako przeznaczone pod komunikację właścicielowi trudno będzie zaakceptować oferowane ceny szacowane według obrotu ziemiami rolnymi. Tak oto sprawiedliwość spotyka się z polityką społeczną i nastrojami obywateli powiązanymi z inwestycjami celu publicznego. Z uwagi na powszechność i powtarzalność sytuacji kwestię zasad wykupu resztówek MTBiGM winien niezwłocznie poruszyć w swoich jakże częstych powielaczowych instrukcji dla organów i powoływanych biegłych. Rokować można i należy a ostatecznie liczy się siła argumentów i doświadczenie w prowadzeniu sporów i zapewnieniu w granicach prawa satysfakcji zlecającym pełnomocnictwo.

W życiu i postępowaniu wywłaszczeniowym pewny jest jedynie podatek VAT

Departament orzeczniczy MTBiGM w decyzjach uchylających decyzje Wojewodów odnośnie rozstrzygnięcia kwestii wartość odszkodowania w cenach brutto lub w cenach netto stoi na stanowisku, że „podatek VAT, związany z transakcją kupna – sprzedaży nieruchomości, oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Podatki, jak również inne opłaty nie są efektem oddziaływania na siebie popytu i podaży, a tym samym nie mogą być traktowane jako element wykreowany przez wolny rynek, lecz, jak to określa sama teoria wyceny, jako element warunków sprzedaży. Z uwagi na powyższe, podatek VAT, jak również inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. tak samo jak prowizja pośrednika, której ciężar, tak samo jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego), który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny”.Minister Finansów w dostępnych interpretacjach indywidualnych stoi na stanowisku: „Reasumując, przeniesieniu z mocy prawa prawa własności nieruchomości w zamian za odszkodowanie stanowi odpłatną dostawę towarów i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W myśl art. 29 ust 1 ustawy, odszkodowanie jako jedyne wynagrodzenie z tytułu przeniesienia prawa własności nieruchomości stanowi kwotę należną, zawierającą podatek od towarów i usług. Momentem, w którym odszkodowanie należy wykazać w deklaracji VAT-7 jest miesiąc wystawienia faktury (jeżeli została ona wystawiona w terminie) lub miesiąc, w którym przypada siódmy dzień od wydania nieruchomości, tj. od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stała się ostateczna (jeżeli faktury w tym terminie nie wystawiono).Rzeczoznawcy majątkowi pełniąc obowiązki biegłych powołanych w celu ustalenia wartości nieruchomosci jako podstawy odszkodowania szacują ceny w kwotach netto. Algorytm sprowadzania przez środowisko rzeczoznawców majątkowych cen rynkowych rozumianych zgodnie z art. 3 ust.1 pkt.1 ustawy o cenach jako: „cena – wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym” jest całkowicie dowolny i pozbawiony transparentnych sposobów weryfikacji. Bazy danych pełne są informacji o zawartych transakcjach a wyodrębnienie z ceny stawki i kwoty podatku spotkać można sporadycznie. Podsumowując z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością mamy do czynienia z łańcuchem zdarzeń. Biegły umniejsza niektóre ceny o podatek VAT przyjmując wartości w kwotach netto. Organ w decyzji ustala wartość odszkodowania w oparciu o dowód o wartości przyjmując cenę netto jako podstawę. Urząd skarbowy od przyznanego odszkodowania oczekuje zapłaty podatku od wartości dodanej. Ukłonem w stronę wywłaszczanych jest, że od kwoty można zapłacić podatek na zasadach kasowych czyli w dacie otrzymania kwoty odszkodowania niekiedy odległej o kilka lat od decyzji ZRID. Przyznać z goryczą musimy, że także Kancelaria Solski i Partnerzy gubi się w gąszczu pułapek i zwyczajów wykorzystywania przez system pozycji dominującej. Czy mamy jeszcze do czynienia z odszkodowaniem słusznym, sprawiedliwym i ekwiwalentnym nie nam przyjdzie rozstrzygać gdy taki wniosek zostanie przedłożony do Trybunału Konstytucyjnego.

Pieniądze szczęścia nie dają

Na przełomie wieków miłościwie nam panująca klasa polityczna solidarnie podjęła decyzję o uruchomieniu zrywu i dokonaniu skoku cywilizacyjnego poprzez podjęcie zadania wybudowania tysięcy kilometrów dróg i autostrad. Chęci grzęzły w koleinach trudności. Ułatwieniu procedury służyło uchwalenie specustawy drogowej, w której problem pozyskiwania gruntów planowano rozwiązać stosownymi regulacjami wkraczającymi poza zasady ogólne ustalania wartości odszkodowania. Krokiem następnym było określenie tych zasad na poziomie regulacji pozaustawowych sformułowanych poprzez z gruntu niejasne rozporządzenie oplecione pismami wyjaśniającymi kierowanymi do organów decyzyjnych oraz rzeczoznawców majątkowych. Stworzono pojęcie transakcji drogowych czyli cen za które wykupywane były nieruchomości przejmowane dla zbudowania arterii komunikacyjnych. W praktyce rzecz się miała zgoła prosto. Przedstawiciel GDDKiA udawał się w teren i negocjował z rolnikami odkupienie części pól  płacąc w zależności od regionu od 10 krotności wartości ziemi ornej do 20 krotności. Budowano poziom cen i relacje odniesienia aby pozostali właściciele, także posiadacze majątków składających się z terenów komercyjnych mogli być sprawiedliwie obsłużeni. Wyłącznie z powodu wrodzonej uczciwości narodowej i przywiązaniu do ziemi wśród ludu nie dochodziło do spekulacji terenami rolnymi przeznaczanymi pod budowę w przyszłości autostrad i dróg. Gdy oferowane na poziomie 300.000 zł za hektar odszkodowania dotarły do obrzeży miast okazały się nieatrakcyjne i doprowadziły do zauważenia przez światłych obywateli wieloznaczności bądź precyzyjnie się wyrażając dwu wartościowości lub biegunowości norm. W konsekwencji Rzecznik Praw Obywatelskich w 2010 roku zwrócił się do Trybunału Konstytucyjnego z wnioskiem o zbadanie zgodności wskazanych przepisów z Konstytucją RP. Kilka słów o stanowisku Trybunału i kontr posunięciu MTBiGM czytelnik znajdzie w innym akapicie. Każda akcja wywołuje reakcję. Po stworzeniu sztucznego mechanizmu opartego na wydumanej idei sprowadzającej się do wykreowania cen nieruchomości drogowych tłumaczących proceder  wykreowano rynek polegający na wykupywaniu ziemi ornej drożej a gruntów inwestycyjnych taniej. Beneficjenci, elektorat wiejski akceptował sytuację. Pokrzywdzeni, elektorat miejski, w zderzeniu ze sprawiedliwością społeczną i dobrem publicznym stojącym ponad prawem własności i dobrem indywidualnym wtłoczeni zostali w konieczność kreatywnej retorsji. Powstała, bo taka jest dziejowa konieczność, oddolna inicjatywa stworzenia rynku obrotem nieruchomościami drogowymi na poziomie znacznie przekraczającym poziom cen gruntów inwestycyjnych. Świadomi właściciele, inwestorzy, deweloperzy wiedząc o zbliżających się wywłaszczeniu gruntów pod drogi bądź będąc posiadaczem działek zajętych pod komunikację wewnętrzną pomiędzy sobą obracają tymi gruntami tworząc rynek transakcji drogowych. Przykładem skali zjawiska niechaj będą tereny Wilanowa, na których poziom cen gruntów przeznaczonych pod drogi w transakcjach dokonywanych pomiędzy podmiotami prywatnymi przekroczył cenę 2000 zł/m² przy cenach terenów inwestycyjnych w transakcjach rynkowych plasujących się poniżej kwot 1000 zł/m². MTBiGM z Urzędu winien znać owe przykłady, gdyż wnioski o wykup tych nieruchomości za tak ukształtowane kwoty przeszły odpowiednie procedury i właściwe organy orzeczeniem Sądów zostały skłonione do złożenia stosownych oświadczeń woli o wykupie dróg wewnętrznych za ceny 2000zł/m². Rynek, wolny rynek wolnych ludzi wypełnił pustkę roztropności; teraz Skarb Państwa i samorząd zarówno rolę jak i pozostałe grunty pod realizację inwestycji drogowych będzie nabywał z realizacją zasady korzyści. Oczywiście do momentu gdy urzędnicy z mediów odbiorą sygnał o zauważonych nieprawidłowościach i zechcą raz jeszcze przebudowywać przepisy specjalnego przeznaczenia.

Trybunał Konstytucyjny w sprawie K 4/10 wypowiedział się o zgodności z Konstytucją przepisów spec ustawy drogowej i 36 paragrafu rozporządzenia w sprawie wyceny. Temat rozpoczęliśmy w innej notatce dostępnej na witrynie i z pewnością będziemy kontynuowali relację po opublikowaniu zdania odrębnego zgłoszonego przez Sędziego TK Wojciecha Hermelińskiego, który był sędzią sprawozdawcą. Na potrzeby niniejszej publicystyki oprzyjmy się na dostępnych ze stenogramu rozprawy przez Trybunałem Konstytucyjnym szczegółach toczącej się w sprawie miedzy innymi wyceny gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi. Wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich dotyczył wątpliwości czy przepisy szczegółowe, paragraf 36 rozporządzenia ds. wyceny nie ograniczał praw obywateli do sprawiedliwego odszkodowania. Lektura pism stron złożonych do akt wskazuje jak krucha i wielowątkowa była sytuacja. Wskażmy tutaj, że TK nie uznał przepisu za sprzeczny z Konstytucją lecz równocześnie orzekł aby jego model nie był powielany w innych regulacjach podobnych. Ustawodawca pod naporem krytyki opinii publicznej, Prokuratora Generalnego, Sejmu, Rzecznika Praw Obywatelskich w czasie od wniosku o zbadanie zgodności do terminu rozprawy przed Trybunałem przyjął nowelizację rozporządzenia całkowicie zmieniając sporny zapis. Z prawnego i państwotwórczego punktu widzenia rozstrzygniecie o konstytucyjności normy prawnej miało charakter ocenny i edukacyjny a skutek rzeczowy mógł wystąpić przy uznaniu treści rozporządzenia za niekonstytucyjne poprzez przyznanie wywłaszczonym ograniczonego w czasie ale jednak prawa do wznowienia postępowań, które w przeszłości orzekały o wysokości odszkodowań. W wypowiedziach sędziów TK wyraźnie eksplikowane jest poczucie odpowiedzialności za słowo i troska o skutki własnego orzeczenia. Naszym zdaniem pracownik Ministerstwa nie odczuwał powagi sytuacji a poziom przygotowania merytorycznego do rozprawy prezentują poniższe fragmenty wystąpień.

Należy w pierwszym rzędzie spojrzeć w ogóle na § 36 ust. 1 jako na przepis wskazujący rzeczoznawcy majątkowemu, jak ma wyceniać nieruchomości przeznaczone bądź zajęte pod drogi. Co to znaczy „przeznaczone”? „Przeznaczone” to znaczy z art. 154 naszej ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w studium, jak nie ma studium, ewentualnie, jak została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a jak w ogóle tego wszystkiego nie ma – faktyczny sposób użytkowania. Czyli tak naprawdę, odchodząc na chwilę w ogóle od kwestii odszkodowań, ten przepis tak naprawdę mówi rzeczoznawcy, jak wycenić nieruchomość, jeżeli jest ona przeznaczona w planie pod drogę. Oczywiste, w mojej ocenie, wydaje się, że skoro nieruchomość jest przeznaczona na cel X, to do porównań bierzemy nieruchomości przeznaczone na cel X – tak w największym skrócie. Czyli jeżeli wyceniamy nieruchomości mieszkaniowe, zgodnie z zasadą wyrażoną w podejściu porównawczym, do porównań bierzemy nieruchomości mieszkaniowe, jak przemysłowe, to przemysłowe, jak handlowe, to handlowe, a jak drogowe, to drogowe. Tak więc ten przepis sam z siebie normuje sytuację, w której rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość przeznaczoną pod drogę. W ogóle do tej pory jeszcze nie dotknęliśmy specustawy drogowej. Jest on potrzebny z samego faktu, że mówi, jak wyceniać takie nieruchomości drogowe. W związku z tym uchylenie tego przepisu w pierwszej kolejności spowodowałoby lukę prawną. Tak naprawdę rzeczoznawca majątkowy nie miałby wskazania, jak ma postąpić w przypadku wyceny nieruchomości przeznaczonej w miejscowym planie pod drogę.

Art. 134 ustawy ust. 3 i 4 mówi o kwestiach wywłaszczania nieruchomości i – to, o co Wysoki Trybunał wcześniej też zadał mi pytanie – kwestii zasady korzyści, czyli uzyskania przez właściciela wywłaszczanej nieruchomości wartości korzystniejszej dla niego, czyli na pewno wartości rynkowej. Tylko teraz [pozostaje] do rozważenia, czy to ma być wartość rynkowa według aktualnego sposobu użytkowania, czy według alternatywnego sposobu użytkowania. Zastanówmy się przez chwilę, jak ma rzeczoznawca majątkowy zastosować tę zasadę korzyści w przypadku, kiedy nie ma przepisu ust. 4 – teraz już przechodzę do ust. 4 – który tak naprawdę wskazuje mu, jak powinien wycenić nieruchomość drogową albo taką nabywaną pod drogę, czyli o różnych przeznaczeniach, ale nabywaną pod drogę. Gdyby tego przepisu nie było, doszłoby do sytuacji, w której rzeczoznawca majątkowy co prawda byłby zobowiązany, na podstawie art. 134 ust. 3 i 4, przeprowadzić analizę i jakby wskazać dwie wartości, wartość według aktualnego sposobu użytkowania i według alternatywnego, ale tak naprawdę nie miałby technicznych narzędzi wskazujących mu, jak tę wartość dla alternatywnego sposobu użytkowania, czyli w tym wypadku droga, ma określić. Bo jeżeli są transakcje drogowe, to jeszcze jest do załatwienia sprawa – że tak powiem brzydko. Jeżeli nie ma transakcji drogowych, to w tym momencie przepis art. 134 ust. 4 stałby się martwy, bo w tym momencie z czym rzeczoznawca majątkowy miałby porównać wartość dla aktualnego sposobu użytkowania? Dlatego kiedyś istniał § 36 ust. 2 pkt 1, który mówił, co w takiej sytuacji należy zrobić. Dlatego też dzisiaj istnieje § 36 ust. 4. Jeszcze kwestia samych transakcji drogowych. Nie mogę zgodzić się tutaj z tezą przedstawianą przez Prokuratora Generalnego, że takich transakcji nie ma, że one wygasają. Trzeba pamiętać o tym, że specustawa drogowa jest rzeczywiście specustawą, ale że ona w żaden sposób nie zabrania korzystania z zasad ogólnych wyrażonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jest wiele podmiotów publicznych, które nie korzystają ze specustawy drogowej, budując drogi publiczne, tylko po prostu kupuje nieruchomości, które wcześniej, zgodnie z ogólnym systemem planowania przestrzennego, muszą być przeznaczone pod drogę w miejscowym planie bądź też decyzją o ustaleniu lokalizacji celu publicznego. Tak że takie transakcje były, są i na pewno jeszcze długo będą, czego też dowodem jest to, że nawet w aktualnej wersji § 36 przewidziana jest sytuacja, w której transakcje nieruchomościami drogowymi są – to jest ust. 4 aktualnie obowiązującego przepisu.

Deklasująca – to, co Wysoki Trybunał raczył zauważyć – to będzie sytuacja zastosowania wprost § 36 ust. 1, wprost, gdzie rzeczywiście jest mowa o tym, jak wyceniać nieruchomości przeznaczone bądź zajęte pod drogi publiczne. Czyli miejscowy plan, to, co właśnie Wysoki Trybunał powiedział, deklasujący i w tym momencie właściciel nieruchomości już nie jest właścicielem nieruchomości np. budowlanej, tylko w wyniku uchwalenia planu miejscowego stał się właścicielem nieruchomości, która w miejscowym planie jest przeznaczona pod drogę.

Mógł dostać, mógł nie dostać – generalnie sytuacja jest następująca, że w tym momencie istnieje potrzeba wyceny tej nieruchomości, czyli wprost będzie stosowany § 36 ust. 1, który mówi: do porównań, rzeczoznawco majątkowy, w ogóle zastosuj podejście porównawcze i do porównań weź takie same nieruchomości, czyli też przeznaczone bądź zajęte [pod drogi]. Natomiast dlaczego powiedziałem, że nie do końca? Bo jednocześnie, [zgodnie] z naszym stanowiskiem, § 36 ust. 1 znajduje odpowiednie stosowanie na mocy ust. 4 – § 36 ust. 4 – który mówi, że w przypadku nabywania, generalnie budowy dróg, autostrad itd., przepis ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio, co akurat w naszej ocenie oznacza, że treść § 36 ust. 1 ulega tutaj modyfikacji i należy ją czytać wtedy w ten sposób, że jeżeli nieruchomość została nabyta w celu realizacji inwestycji drogowej, bez względu na to, jakie miała przeznaczenie, to do porównań należy wziąć również nieruchomości, które zostały nabyte w celu realizacji inwestycji drogowej. Teraz, tu nam się kłania w tym momencie podejście porównawcze, definicja „nieruchomości podobnej”, i w tym momencie, jeżeli ja mam taką nieruchomość nabytą na cele realizacji inwestycji drogowej, która była „przeznaczona” wcześniej, wykorzystywana albo zabudowana, to do porównań nie mogę wziąć nieruchomości rolnych, leśnych, tylko też wezmę nieruchomości nabyte w celu realizacji [inwestycji] drogowej, położone na tym samym obszarze urbanistycznym, też tak samo zabudowane itd. Z tym jeszcze jednym zastrzeżeniem – to, co zresztą tutaj w ciągu całej rozprawy zaznaczamy – że § 36 ust. 4 w związku z § 36 ust. 1 on będzie realizacją tylko i wyłącznie wtedy art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli w sytuacji, kiedy rzeczoznawca majątkowy uzna, iż sam fakt objęcia nieruchomości inwestycją o charakterze publicznym powoduje,
że wartość tej nieruchomości jest większa, niż gdyby ona tą inwestycją publiczną nie była objęta. Czyli wtedy uznaje, że zaistnieje sytuacja, o której mowa w art. 134 ust. 4, i w tym momencie zadaje sobie pytanie: no dobrze, to jak ja wartość tej nieruchomości, która hipotetycznie…, która jest już docelowo, w przyszłości będzie wykorzystywana na cele drogowe, a dotychczas była wykorzystywana na inne cele, jak ja mam ją wycenić? I w tym momencie przechodzi do § 36 ust. 4, a później § 36 ust. 1, który stosowany jest odpowiednio. Jeżeli natomiast uzna, że taka sytuacja nie występuje, po prostu stosuje podstawowe zasady wyceny, przechodzi do rozporządzenia, ale nie do § 36 ust. 4, bo on wtedy tutaj nie jest właściwy do stosowania. Jeszcze za takim rozumieniem przepisu, o tym nie mówiłem, ale to wspomnę przy okazji, skoro Wysoki Trybunał tutaj zadał pytanie, za takim rozumieniem przepisu wskazują również poprzednie brzmienia rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Należy zauważyć, że aktualne rozporządzenie, czyli rozporządzenie z 2004 r., nie jest pierwszym aktem wykonawczym, który reguluje sposób wyceny nieruchomości. Poprzedzające je rozporządzenia były z roku 2002 i 1998. Szczególnie chciałbym zwrócić uwagę Wysokiego Trybunału na rozporządzenie z 1998 r., gdzie też był określony sposób wyceny nieruchomości właśnie związanych z inwestycjami drogowymi, gdzie w ówczesnym § 28 czytamy: „Dla ustalenia odszkodowania w przypadku, o którym mowa w art. 134 ust. 4, za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg wartość nieruchomości ustala się w podejściu porównawczym, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości na te cele. Prawdą jest, że w rozporządzeniu z 2002 r. i w rozporządzeniu z 2004 r. już takiego wstępu nie ma, ale tutaj akurat mogę powiedzieć to z punktu widzenia prawodawcy, który przygotowywał kolejne wersje rozporządzenia, było dla nas oczywiste, że nadal ten przepis będzie stosowany tylko właśnie w takiej sytuacji, czyli na potrzeby określenia wartości, o której mowa w art. 134 ust. 4.

Opierając się na wypisie z dokumentu, stenogramu rozprawy przez Trybunałem Konstytucyjnym pokusić można się o stwierdzenie, że namaszczony przez Przełożonych i Ministra rzeczoznawca majątkowy nie dostrzega hierarchii przepisów prawa. Zawierzył w sprawczą moc rozporządzenia i z uporem godnym lepszej sprawy winą za wszelkie nieprawidłowości obarcza biegłych wyłączając spod pręgierza odpowiedzialności organy z MTBiGM włącznie. To nie tak, że dajcie mi paragraf a właściwa wartość sama się znajdzie. Broniący przepisu pełnomocnicy ministra nie udzielili odpowiedzi jaką funkcję i jaki fragment zasad wyceny wyjaśnia kwestionowany przepis. Urzędnicy powoływali się na jego uchylenie nie bacząc na istniejące zagrożenie wznowienia postępowań. Trybunał związany wnioskiem nie mógł rozpytać o powody tak gruntownej zmiany zapisu bronionej uchylonej wersji. Jak byłoby bez analizowanego rozporządzenia z treści akt nie mogliśmy się dowiedzieć. Podobnie pytanie o skutki finansowe i poziom cen wywłaszczanych gruntów według poprzedniego i aktualnego rozporządzenia pozostało bez odpowiedzi ponieważ MTBiGM ponoć nie ma dostępu do takich zestawień. Departament Nieruchomości przygotowując przebudowę merytoryczną rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego opracował uzasadnienie, które w przeważającej części stanowiło, ze będzie jak dawniej ale czytelniej i bardziej zrozumiale dla biegłych rzeczoznawców majątkowych. Skonfrontujmy jednak treść uzasadnienia zmiany rozporządzenia z przytoczoną wyżej argumentacją.

O co chodzi w drogim paragrafie 36 

Zmiana § 36.

Przepis § 36 stanowi podstawę do określania wartości rynkowych nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dotychczas stanowił on normę generalną, określającą zasady wyceny ww. nieruchomości. Szczegółowe regulacje związane z wyceną nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod inwestycje drogowe stanowiły pochodną regulacji związanych z planowaniem przestrzennym i możliwością dochodzenia, przez dotychczasowych właścicieli oraz użytkowników wieczystych nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na inwestycje drogowe, odpowiednich odszkodowań. Taki sam skutek, jak fakt przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na drogę, miały również decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w ostatnim przypadku wyłącznie wobec podmiotu, który występując o ww. decyzję dysponował prawem do danej nieruchomości). Razem z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawą o gospodarce nieruchomościami przepisy te stanowiły spójną całość, umożliwiając wycenę specyficznych rodzajów nieruchomości (tzw. nieruchomości drogowych) na podstawie cen transakcyjnych uzyskiwanych w obrocie takimi nieruchomościami.

W każdej z tych sytuacji dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości lub użytkownikowi wieczystemu przysługiwało odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości, która została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej. W takim przypadku właściciel nieruchomości, którego cała nieruchomość została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej, mógł uzyskać:

1) kwotę równą wartości tzw. nieruchomości drogowej – w wyniku zawarcia odpowiedniej umowy cywilno-prawnej z inwestorem;

2) kwotę odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kwota ta była równa różnicy między wartością nieruchomości, jaką miała ona przed przeznaczeniem jej na inwestycję drogową (np. nieruchomość gruntowa zabudowana domem jednorodzinnym, z ogrodem i budynkami gospodarczymi), a wartością tzw. nieruchomości drogowej. Tym samym właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości otrzymywał kwotę równą wartości utraconej nieruchomości.

Wejście w życie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194, z późn. zm.) zaburzyło tę sytuację. Z uwagi na generalne wyłączenie w ramach realizowania inwestycji drogowych przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i brak ustalenia, że decyzja o lokalizacji drogi krajowej powoduje te same skutki co przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, niemożliwe stało się, na podstawie ww. przepisów prawa ustalanie odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości.

Jednocześnie przyjęto, że nieruchomości przeznaczone pod drogę przez decyzję o lokalizacji drogi krajowej powinny być wyceniane tak, jak nieruchomości przeznaczone pod drogi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (przepis rozporządzenia). Tym samym, w przypadku gdy lokalizacja drogi krajowej została przeprowadzona na terenach, na których nie było miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub też przez tereny, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie przewidywały inwestycji drogowej, właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości nie mógł otrzymać odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, otrzymując jedynie kwotę odpowiadającą wartości tzw. „nieruchomości drogowej”. Ponieważ jednak kwoty te były negocjowane z inwestorami i istniał określony rynek obrotu takimi prawami, w dużej części przypadków brak odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości został odpowiednio zniwelowany w zwiększeniu wartości nieruchomości drogowych. Przykładem tego jest duże rozwarstwienie cen tego typu nieruchomości, które w różnych regionach kraju osiągają odmienne ceny.

W związku z nowelizacją ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach

przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, która zaczęła

obowiązywać z dniem 16 grudnia 2006 r., sukcesywnie zmniejsza się liczba tego rodzaju transakcji rynkowych. Spowodowane jest to przyjętą w ww. ustawie konstrukcją prawną wywłaszczenia z mocy prawa (bez możliwości cywilnoprawnego wykupu nieruchomości pod drogi publiczne).

Problemy ze stosowaniem obecnej treści § 36 były wielokrotnie poruszane w kierowanych do Ministra Infrastruktury interpelacjach poselskich, wystąpieniach Rzecznika Praw Obywatelskich, stanowiskach środowiska zawodowego rzeczoznawców majątkowych oraz w pismach osób fizycznych i prawnych.

§ 36 ust. 1. W celu dostosowania zasad wyceny do zmienionej sytuacji prawnej, w noweli zaproponowano, aby przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ww. ustawy, rzeczoznawca majątkowy określał jej wartość przyjmując jej stan z dnia wydania decyzji (czyli według aktualnego sposobu użytkowania, tj. sposobu występującego przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej).

Stanowi to wypełnienie zasady określonej w art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która stanowi, że przy ustalaniu wysokości odszkodowania uwzględnia się aktualny sposób użytkowania nieruchomości, chyba że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia tej nieruchomości powoduje wzrost jej wartości. Konsekwentnie przyjęto, że przy wycenie nieruchomości przyjmuje się dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości, obowiązujące w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stosując odpowiednio art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten wskazuje, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku gdy brak jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

§ 36 ust. 2. Sytuacja na lokalnym i regionalnym rynku nieruchomości, w tym przede wszystkim brak lub niewystarczająca liczba transakcji rynkowych może jednak spowodować, że zastosowanie przedstawionego sposobu wyceny nie będzie możliwe. W tym przypadku, zgodnie z treścią ust. 2, wartość nieruchomości określa się w podejściu kosztowym. Zgodnie z zasadami podejścia kosztowego (art. 153 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 21 rozporządzenia), wartość nieruchomości bądź jej części zostanie zatem określona jako suma wartości gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wycenianej (albo jej części) oraz wartości części składowych tego gruntu. Podejście kosztowe powinno być stosowane w ostateczności, gdy sytuacja rynkowa, cechy wycenianej nieruchomości albo części nieruchomości objętej decyzją nie pozwalają na zastosowanie w wycenie reguł określonych w ust. 1.

§ 36 ust. 3 stanowi realizację zasady zawartej w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Propozycja zawarta w przepisie rozporządzenia bazuje na dotychczasowym sposobie określenia wartości nieruchomości wydzielonych pod nowe drogi publiczne lub już zajętych pod takie drogi. Wprowadzona została jednak modyfikacja ograniczająca możliwość powiększania wartości nieruchomości „nie więcej niż o 50%”. Rzeczoznawca majątkowy, po uprzednim zbadaniu rynku nieruchomości, ustali stawkę procentową, która będzie stanowiła o powiększeniu wartości nieruchomości tak, aby ostateczna wartość nieruchomości odpowiadała ww. przepisom ustawy. Dotychczasowa praktyka wskazywała, że stosowanie „sztywnego” powiększenia o 50 %, niekiedy powodowało, że oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego wartość, która następnie stanowiła podstawę do ustaleniaodszkodowania, przekraczała wartość nieruchomości dla alternatywnego sposobuużytkowania wynikającego z przeznaczenia zgodnie z celem wywłaszczenia. Sytuacja taka mogła mieć miejsce w przypadku, nieznacznych różnic pomiędzy wartością nieruchomości określoną według aktualnego sposobu użytkowania a wartością nieruchomości określoną według alternatywnego sposobu użytkowania (np. aktualny sposób użytkowania 80, a przeznaczone pod drogi. W takich przypadkach „sztywne” zwiększenie o 50 % tej pierwszej wartości, powodowało, że „ostateczna” wartość była wyższa od wartości dla alternatywnego sposobu użytkowania.  Propozycja zmiany ust. 3 w § 36 rozporządzenia eliminuje możliwość powstawania takich nieuprawnionych rozbieżności.

§ 36 ust. 4 reguluje coraz częściej występującą sytuację, w której inwestycje drogowe

lokalizowane są na podstawie ww. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach (…) na obszarach, które przeznaczone zostały na realizację inwestycji drogowych. Tym samym, przy próbie zastosowania zasad określonych w ust. 1-3, wycenie w tym przypadku podlegałaby tzw. nieruchomość drogowa, ponieważ jej przeznaczenie już w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, było określone jako inwestycja drogowa. Z uwagi na wskazane wcześniej sukcesywne zmniejszanie się liczby transakcji tzw. nieruchomościami drogowymi, spowodowane przyjętą w ww. ustawie konstrukcją prawną wywłaszczenia z mocy prawa (bez możliwości cywilnoprawnego wykupu nieruchomości pod drogi publiczne), zaproponowano, by w opisanym przypadku rzeczoznawca majątkowy przyjmował jako przeznaczenie nieruchomości wycenianej przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Ponieważ, nie można zakładać, że całkowicie „zanikną” transakcje nieruchomościami drogowymi, gdyż wywłaszczenia nieruchomości pod drogi publiczne mogą w dalszym ciągu być dokonywane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, pozostawiono warunek stosowania powyższych zasad w przypadku braku transakcji nieruchomościami drogowymi.

§ 36 ust. 5 ma charakter porządkujący i doprecyzowujący poprzez wskazanie znaczenia pojęcia decyzja używanego w § 36.

§ 36 ust. 6 stanowi generalną zasadę o odpowiednim stosowaniu opisanych powyżej zasad do określania wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, wskazując otwarty katalog możliwych zastosowań wraz z pięcioma przykładowymi zastosowaniami.

Przed analizą językową aktualnej treści §36 należy dla mniej biegłych czytelników przypomnieć podstawowe przepisy. Treść ich i zasady poprawnej legislacji oraz egzegezy wykładni norm jak też przede wszystkim zdroworozsądkowa interpretacja tekstu stanowić będą kolejny fragment tekstu. Przypomnijmy cześć zapisów ustawowych aby światło informacji równomiernie naświetlało tło.

Art. 128 [Zasady]

1. Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

Art. 130 [Ustalenie odszkodowania]

1. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio.

2. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Art. 131 [Nieruchomość zamienna]

1. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna.

4. Różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.

Art. 134 [Wartość rynkowa nieruchomości]

1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

3. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Art4 [słowniczek]

16) nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;

17) stanie nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona;

Art. 154 [Zasady wyboru]

1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Art. 159 [Upoważnienie]

Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając:

1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;

2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;

3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;

4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;

5) rodzaje nakładów na nieruchomości;

6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;

7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

Przyszła KOZA do woza lub Obywatel zwraca się do Ministra z problemem

Rodaku jeśli dotknęło Ciebie wywłaszczenie Twojej nieruchomości dla celu publicznego, w szczególności budowy drogi gminnej, wojewódzkiej, krajowej lub choćby wewnętrznej a nie możesz skorzystać z wsparcia pełnomocnika z podobnej nam kancelarii proszę pamiętaj, że urzędnicy, pracownicy organów oraz biegli rzeczoznawcy majątkowi znają te same przepisy. Ogrom tekstu, przypisów, odwołań i powołań na orzecznictwo, judykaturę, piśmiennictwo i zasady oraz normy powinny być zrozumiałe, jasne i sprawiedliwe. Nie bądź bierny szukaj i pytaj o sens i uzasadnienie.

Przypomnieliśmy fragmentu ustaw. Teraz w świetle tego, że rozporządzenie jest jedynie instrumentem, swego rodzaju vademecum określającym instrumenty szacowania wartości zapoznajmy się z nową wersją paragrafu 36, który bezpodstawnie dla polskich dróg pełni literacką odmianę §22.

Dla zrozumienia tekstu przedstawimy treść w wersji łatwiejszej do uchwycenia sensu językowego.

§ 36 [Wartość gruntów pod drogi publiczne] 

1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.

6. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności:

1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm. ), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem;

2) przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości;

3) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz.U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133 i Nr 127, poz. 857);

4) przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia umowy;

5) przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne.

Cały tekst powyższy powtarza zapisy ustawowe. Racjonalny ustawodawca nie powinien komplikować sobie sprawy i w przepisach wykonawczych umieszczać przypomnienia faktu, że w różnych aktach zawarł dla siebie umocowanie do wywłaszczanie nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi. Niepokojące jest enumeratywne przytoczenie poszczególnych norm gdyż każda ewentualna zmiana będzie musiała nieść zmianę tej inwokacji. Z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością zostaną wszczęte spory czy regulacja dotyczy zdarzeń nie opisanych czy też jest to klasyfikacja zamknięta. Niezależnie jakie były intencję na chwilę obecną ten fragment traktuje jedynie o tym, ze poniżej opisane zostaną sposoby szacowania gruntów drogowych jakoby w uzupełnieniu obowiązujących powszechnie norm rangi ustawowej i oczywiście Konstytucji. Sprawnie dołożono jednak decyzje ZRID i WZ być może doprowadzając do konfliktu ustawowego z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym gdyby taka norma zawarta była w równorzędnym akcie. Nie sposób zezwolić aby sposób szacowania przesądzał o wyniku badania przesłanki zmiany wartości gruntów wykazywanych dla potrzeb realizacji roszczeń z tytułu zmiany bądź uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy okazji i ten fragment twórczości ustawodawcy będziemy chcieli omówić oczyma właścicieli a nie interpretatorów warunków brzegowych realizacji dobra wspólnego na gruncie wielości indywidualnych praw własności.

2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Tutaj Pracownicy MTBiGM, Wydziału Wyceny Nieruchomości zawarli własne zrozumienie konglomeratu zapisu ustawowego z potocznym zapamiętaniem dalszej części rozporządzenia, otóż:

Art. 135 [Wartość odtworzeniowa]

1. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m ² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m ²gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

– powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Przepis 3. Punkt 1) i punkt 2) zdaniem Kancelarii Solski i Partnerzy jest sprzeczny z art. 134.4 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami i tym samym narusza Konstytucję RP.

Prawo o randze rozporządzenia nie może zmieniać zapisów ustawowych. W powyższym jednak przypadku złamaniu podlega zasada korzyści zagwarantowana w przywołanym artykule.

Zarówno dla działek wydzielonych, inaczej przeznaczonych pod nowe drogi jak stanowi podpunkt 1 ograniczono wartość do kwot będących pochodną wartości gruntów których wywłaszczana część ma lub została wydzielona. Zakwestionowano zasadę korzyści gwarantującą przyjęcie alternatywnego, droższego przeznaczenia wynikającego z nadania funkcji komunikacji w celu wywłaszczenia. Nonszalancja widoczna w używaniu w kontekście prawnym kolokwializmów „wartość działek” gdy istnieje definicja legalna „wartość rynkowa nieruchomości” jest niewybaczalna.

Dla działek zajętych pod drogi, czyli zgodnie z podpunktem drugim takich na których istnieje, zgodnie z prawem drogowym, już urządzona droga nakazuje się wycenę z uwzględnieniem wartości nieruchomosci przyległych. Mimo, że zapis ów jako sprzeczny z ustawą nie ma prawa obowiązywać biegłych ewentualnie znajdzie zastosowanie w marginalnej już ilości spraw. Dotyczy jedynie dawnych zaszłości do tej pory nie uregulowanych. Każdy jednak z właścicieli ograniczony powołaniem na w/w punkt naszym zdaniem wygra postępowanie w Sądzie, nie tylko z powodu, braku definicji gruntów przyległych i zasady powiększania wartości na podstawie badania rynku.

Obawiać się jedynie należy objazdu szkoleń, które jako prawo powielaczowe wpajać będą biegłym mądrość ludową rozporządzenia i przenikliwość ustawodawcy. Wystarczy czytać ze zrozumieniem. 

4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Tutaj nie wiemy czego ustawodawca chciał wiemy jednak co powiedział. Dura lex sed lex.

Jeśli nieruchomość została przeznaczona pod inwestycję drogową zgodnie z dokumentami enumeratywnie wymienionymi w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to jako nieruchomości porównawcze należy przyjmować grunty będące w obrocie i o tożsamej funkcji.

Nadal jednak brakuje wskazówki interpretacyjnej dla sytuacji gdy na rynku lokalnym, o nie określonym zasięgu, nie wystąpiły transakcje bądź przeznaczenie biegły ustalił korzystając z protezy umieszczonej w art. 154 ust.2 UGN.

Brak przepisów intertemporalnych, zwanych przejściowymi zaowocował koniecznością z datą 26 sierpnia 2011 roku wykonywania nowych operatów dla postępowań nie zakończonych ostateczną decyzją w okresie zmiany rozporządzenia. Częste są przypadki, że rolnicy według znowelizowanego przepisu otrzymują znacznie zmniejszone propozycje odszkodowań. Prowadzimy takie sprawy dla naszych klientów.

Departament orzecznictwa przy MTBiGM aktualnie promuje w decyzjach Ministra stanowisko co do zasad analizy rynku i doboru nieruchomosci porównawczych jakoby „za nieruchomości drogowe w rozumieniu tego przepisu należy uznać nieruchomosci przeznaczone  pierwotnie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy pod inwestycje drogowe. Tym samy za nieruchomości drogowe nie mogą być uznane nieruchomości o innym przeznaczeniu planistycznym, które dopiero w wyniku wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostały przeznaczone pod budowę drogi”. Jak widać problem ile ma wyjść biegłemu i z którego koszyczka nieruchomości porównawczych mają być przywoływane transakcje podobne jest wiecznie żywy i uzasadnia twórczość organów i biegłych.

Wywłaszczenie na miarę naszych potrzeb i możliwości 

Stanowisko Ministra wspierane postawami i czynnościami Starostów i Wojewodów odkryło jeszcze jedną ciekawą sytuację, którą w przyszłości rozwiniemy w innym artykule a teraz wyłącznie sygnalizujemy. Otóż w trakcie powszechnego w Polsce okresu bez obwiązywania miejscowego planu samorząd powinien uchwalać Studium a w nim dość swobodnie przeznaczać tereny na potrzeby inwestycji celu publicznego. Tereny z wyznaczoną w studium funkcją komunikacji, zieleni osłonowej, chronionych brakiem prawa zabudowy przestrzeni, nie uzyskają prawa oraz nie wypełnią warunków wstępnych do skutecznego zgłoszenia roszczenia o wykup bądź odszkodowanie w ramach przywilejów wynikających z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gminy zaś bądź Skarb Państwa do wykupów będzie mógł przystępować w miarę potrzeb i posiadanych środków zawsze jednak na poziomie cen wstępnie ustalonym w obrocie innych podmiotów z właściwym samorządem bądź przedstawicielem Państwa.

W ogromnej ilości spraw nasza Kancelaria nie może i nie będzie brała udziału. Proszę pamiętajcie, że złożony w sprawie operat szacunkowy jest dowodem o wartości nieruchomości i będzie stanowił przesłankę w ustaleniu wysokości odszkodowania. Oczywiście nie znaczy to, że organ popełnić może błędy w procedurze lub przedmiot oszacowania zostanie błędnie opisany czy też sama wycena nie utrzyma wartości dowodowej w swobodnej ocenie organu. Właściciel nieruchomości ma prawo, a chyba  w dobrej wierze i obowiązek pobrać odpis oszacowania. Proszę pamiętajmy, ze istnieje droga polegająca na oddaniu pod ocenę MTBIGM czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego. Przy udziale Komisji Odpowiedzialności Zawodowej badany jest biegły i pośrednio jego opinia jako wynik pracy. Z drogi tej korzystają Starostowie i Wojewodowie, którzy nie zgadzają się z ustaleniami powołanych przez siebie biegłych. Instytucja kontroli dyscyplinarnej jest zwolniona z opłat zatem dla zachowania symetrii intencji stron sporu o wartości nie należy zapominać o instrumencie dochodzenia do sprawiedliwości dla ludzi czujących się skrzywdzonymi. Naszym zdaniem wina nie leży po stronie rzeczoznawców majątkowych choć nie sposób używać dużego kwantyfikatora. Decyzję zawsze podejmuje urzędnik organu i to On ponosi odpowiedzialność za sprawiedliwość pomińmy społeczną.

Prace nad rozwiązaniami, które spowodują,  że postępowania ustalające odszkodowanie nie będą się przewlekały bądź aby chociaż część odszkodowania przyznawana była z chwilą uprawomocnienia się decyzji wywłaszczającej nadal trwają. Zaproponujmy uchwalenie kolejnej spec ustawy – tym razem jednak tej o poszanowaniu prawa własności osób prywatnych.

Wszystkie poglądy przedstawiane na witrynie www.solski.pl są naszymi i w pełni ponosimy za nie odpowiedzialność. Sądy głosimy opierając się na własnych przemyśleniach, dostępnych źródłach oraz pozyskanym doświadczeniu w reprezentowaniu naszych klientów w sporach o wartości.