Ojczyzna drogi buduje – Kancelaria SOLSKI i Partnerzy

Ojczyzna drogi buduje, lecz wywłaszczając, niekoniecznie Cię zrujnuje.

Warto cenić wartość.

Grunt to paragraf albo paragrafy z gruntu niejasne – tako rzecze Kancelaria Solski i Partnerzy.

Co i dla kogo może wyniknąć ze specustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych?

Rodaku! Jeśli dotknęło Cię wywłaszczenie Twojej nieruchomości dla celu publicznego, w szczególności budowy drogi gminnej, wojewódzkiej, krajowej lub choćby wewnętrznej, a nie możesz skorzystać ze wsparcia podobnej nam kancelarii, przeczytaj ten tekst. Może okazać się pomocny w walce z prawem o prawo.

Zarówno wywłaszczani właściciele, jak urzędnicy, pracownicy organów oraz biegli rzeczoznawcy majątkowi opierają się na tych samych przepisach. I wszyscy (w mniejszym lub większym stopniu) gubią się w nich. Odnosimy wrażenie, że także (a może przede wszystkim) gubią się w nich ci, którzy te przepisy tworzą.

W omawianych tu przypadkach Kancelaria Solski i Partnerzy odnosi się do specustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz zmian rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego, które coraz bardziej gmatwały niejasną z gruntu podstawę prawną.

Prawo (pomimo ogromu tekstu, odwołań i powołań na orzecznictwo, judykaturę, piśmiennictwo i zasady oraz normy) powinno być zrozumiałe, jasne i sprawiedliwe. Ale nie jest. Nie bądź zatem bierny! Szukaj. Pytaj o sens i uzasadnienie, zanim ktoś Cię uprzedzi i wyprzedzi. Prawo nie jest dla uprzywilejowanych i wtajemniczonych. Prawo jest dla wszystkich.

Prawo nie może łamać prawa

Planowaliśmy poprzez PTRM zorganizować z udziałem Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej seminarium na temat wyceny nieruchomości wywłaszczonych pod budowę dróg publicznych. Strony nie uzgodniły jednak warunków brzegowych projektowanego panelu dyskusyjnego. Nie wnikamy w to, dlaczego tak się stało. Koniec końców spotkanie jednak odwołano ze szkodą dla wywłaszczanych, ale też ze szkodą dla urzędników regionalnych organów. Nadal nurzamy się powikłaniach i niejasnościach.

Kancelaria Solski i Partnerzy publicznie sygnalizuje zatem w niniejszym tekście własny punkt widzenia oraz uproszczoną diagnozę przyczyn istniejących kłopotów. Stanowisko nasze ze zrozumiałych przyczyn będzie skrótowe. Pełna argumentacja, wiedza oraz doświadczenie służą nam do wygrywania konkretnych sporów o wartości nieruchomości, które prowadzimy dla naszych klientów. Będziemy je nadal wygrywać. Ilość spotkań przedstawicieli organów z biegłymi w terenie ukazuje skalę potrzeb i głów rozwiązań. Poprawienie prawa i zwyczajów leży jednak także i w naszym interesie, gdyż lepiej z mądrym zgubić niż z głupim znaleźć. Jak wielu chcemy żyć w kraju mądrym i sprawiedliwym, w którym szanuje się prawo, choćby prawo własności i prawo do wolności.

Sędzia Andrzej Rzepliński, prezes Trybunału Konstytucyjnego, publicznie powiedział, że trybunał powinien uwzględniać w swoim orzecznictwie stan finansów państwa, bo gospodarka dołuje i spadają dochody budżetu.

Sędzia przekonywał podczas Zgromadzenia Ogólnego Sędziów TK, że równowaga budżetowa jest samodzielną wartością konstytucyjną. Dodał również, że w swoich wyrokach TK musi uwzględniać obowiązki prorozwojowe państwa, do których zaliczył m.in. bezpieczeństwo energetyczne i budowę autostrad.

Kto szybko daje dwa razy daje?

Wywłaszczanemu w ustawie przyznano premię w wysokości 5% ustalonego odszkodowania. Jest to rekompensata za bezzwłoczne wydanie nieruchomości. Skarb Państwa środkami GDDKiA wynagradza szybką ścieżkę pozyskania gruntów dla celów budowlanych. Przepis jak na polskie specustawy jest już wiekowy a mimo to nadal brak jasnych zasad wykładni zwrotu „odpowiednio wyda nieruchomość”. Reprezentując naszych klientów na terenie różnych województw zauważamy dość znaczną dowolność interpretacyjną organów. Wypada także podkreślić, że ustawodawca nie zachował symetrii w regulacjach. Jeśli organ nie ustali wysokości odszkodowania w terminach przypisanych w ustawie brakuje zapisanej w niej ścieżki nałożenia sankcji odsetkowej.

Odwoływać się każdy może, trochę lepiej lub trochę gorzej.

Od lutego 2013 roku obowiązuje zapis uprawniający do składania wniosku o wypłatę zaliczki odszkodowania za wywłaszczone grunty pozyskane na realizację inwestycji drogowej objętej rygorem natychmiastowej wykonalności. Trudno dzisiaj wyrokować jak możliwość pozyskania 70% kwoty będzie realizowana i co istotniejsze jak uskrzydli podmioty z zacięciem roszczeniowym. Proszę pamiętać, że zasada nie pogarszania sytuacji skarżącego, w decyzji kształtującej organu drugiej instancji, nie obowiązuje dla zdarzeń powstałych na błędnej ocenie prawa. Inaczej, wcale nie jest tak, że nie może być mniej. Bądź przezorny przy drodze!

VAT inaczej czyli wata pojęciowa rzeczoznawców majątkowych.

O podatku od wartości dodanej środowisko wyceniających dyskutuje od chwili gdy profesor Modzelewski opisywał intencje wprowadzenia nowego opodatkowania. Używany przez rzeczoznawców aparat pojęciowy w tej kwestii jest już bardzo bogaty, wielowątkowy i przerastający dorobek specjalistów od prawa podatkowego. Dekada rozważań nie wniosła niczego konstruktywnego. Nie znane są prace mierzące siłę kosztotwórczą podatku VAT. Brakuje refleksji o ingerencji podatku, zwanego w literaturze opodatkowaniem konsumpcji, na poziomy i relacje dóbr substytutywnych. Co więcej nadal trwają spory jak kolekcjonować dane o VAT w rejestrach cen i wartości nieruchomości. Z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością opinie o wartości, przynajmniej w tej kwestii, są nie wiarygodne. Każdy skomplikowany przedmiot rozważań można opisać prostym przykładem z życia podanym w kostiumie liczb. Załóżmy, że położone obok siebie dwa grunty mają wartość rynkową równą po 1 milionie złotych. Jeden jest własnością podmiotu prywatnego a drugi podmiotu JST (samorządu). Inwestycja celu publicznego ma przebiegać po terenach prywatnych, czyli właściciel zostanie wywłaszczony pod drogę za odszkodowaniem. W zgodzie z indywidualną interpretacją podatkową, której wydanie było częściowo z nami powiązane, od otrzymanej kwoty 1 miliona należy odprowadzić podatek VAT – skromne blisko 230.000 złotych. Aby móc słusznie, sprawiedliwie i ekwiwalentnie nie uzyskać uszczerbku na majatku podmiot zechciał nabyć grunty sąsiednie – te należące do gminy. Ku zdziwieniu do wartości 1miliona doliczono podatek VAT a cena wzrosła do 1.230 000 zł. Wszystko odbyło się legalnie i w oparciu o prawidłowe operaty szacunkowe. Za grunt wart 1 milion dostaliśmy do kieszeni 770.000 zł i dalej za tę kwotę możemy kupić prawie 63% gruntów publicznych, przed wywłaszczeniem równo cennych. Rada. Jeśli jesteś wywłaszczany dąż do zamiany gruntów bez pośrednictwa pieniędzy – będziesz miał swoje a nie watę w znoszonym po starszym bracie bucie. Oczywiście wiemy, że łącząc w czasie odszkodowanie i zakup restytucyjny strata ograniczy się „jedynie” do podatku VAT. Opisana na powyższym przykładzie sytuacja jest wielu osobom znana a mimo to, wbrew faktom, animatorzy środowiska rzeczoznawców majątkowych bronią fałszywego stanowiska. Zaprawdę są to Osoby godne zaufania, Osoby godne zaufania publicznego – mienia, lecz z pewnością nie predestynowani, jako ludzie, do zaufania im mienia prywatnego.

Wakacje za transakcje lub jej brak.

Kto ma transakcje ten ma racje. W tekście łatwo jest przyjąć hipotezę i uznać ją za zweryfikowaną. Zatem bez zbędnej falsyfikacji uznajmy, że strony postępowania oświecone opinią biegłego zgodziły się co do zakresu pojęciowego desygnatu rzeczowego transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do gruntu wywłaszczanego ówcześnie przeznaczonego pod komunikacje – drogi. Ustawowa zasada korzyści jest nam znana i stosowana. Cóż począć w przypadku szczególnym, o którym stanowi jeden ze sposobów prawem nakazanym przez prawodawcę. Wstążka przyszłej drogi śmiało upuszczona przez samorząd na mapę pięknej okolicy wije się wśród łąk i pól stanowiących grunty rolne bądź rozrywa i spaja komunikacyjnie tereny inwestycyjne. W każdym przypadku nieruchomość drogowa w objęciach gruntów przyległych. Co jest obowiązkiem biegłego? Musi znaleźć wartości nieruchomości drogowych i/lub jeśli ich nie ma oszacować propozycję odszkodowania opierając się na cenach gruntów przyległych. Pomijając szczegóły kluczowe wydaje się udzielenie odpowiedzi co do warunków brzegowych – istoty problemu. Czy na analizowanym terenie miały miejsce transakcje gruntami podobnymi do nieruchomości drogowych. Odpowiednio jeśli na terenach użytkowanych rolniczo zawarto takie transakcje w większości przypadków odszkodowanie przewyższy cenę ziemi ornej. Dla połaci atrakcyjnych inwestycyjnie, obszarów użytkowania komercyjnego, jeśli nie było obrotu drogami skrawek drogi wewnętrznej wykupiony zostanie za cenę terenów pełnowartościowych. Skoro zauważyliśmy centrum decyzji i oś krzywej satysfakcji pozostaje dodać co i jak zrobić. Istotne jest ustalenie występowania transakcji gruntami drogowymi w trzech płaszczyznach. Badanie w osi czasu, czyli jak dawno można lub należy się cofnąć. Badanie w osi ilości, czyli jaka liczebność zaobserwowana jest wystarczająca. Badanie w osi lokalizacji, czyli na rynku lokalnym lub regionalnym. W tym ostatnim wymiarze poruszać się możemy w obszarze geograficzno – administracyjnym rozumianym jako gmina – powiat – województwo, lub w kategoriach ekonomicznych jako przestrzeń spójnego rynku lub najprościej w perspektywie realizowanej inwestycji drogowej. Nie ma wspólnego algorytmu i upowszechnionych zasad. Rolą pełnomocnika jest dbanie o dobro klienta a rolą organu jest dbanie o przestrzeganie prawa. Spór póki co ma charakter kontradyktoryjny.

Gdzie przepis został pogrzebany?

Zdaniem Kancelarii Solski i Partnerzy odpowiedzialnością za błędnie ustalane wysokości odszkodowań za grunty wywłaszczane pod budowę dróg w znacznej mierze obciążyć należy Wydział Wyceny i Rynku Nieruchomości w Departamencie Gospodarki Nieruchomościami urzędujący w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.

Nie szukamy jednak osób osobiście odpowiedzialnych w labiryncie licznych przełożonych i podwładnych. Przyjmujemy, że zagadnienie ustawowego uregulowania zasad ustalania odszkodowania za grunty zajęte bądź przeznaczone na przebudowę dróg należy do kompetencji właściwego ministra. Zależy nam przede wszystkim na tym, żeby przyjrzeć się bliżej czynnościom tego organu i skutkom jego decyzji bądź zaniechań.

Poniżej przypominamy fragmenty stosownych ustaw i zwracamy uwagę na liczne niejasności i nieścisłości, które się mogą pojawić przy ich interpretacji. Mamy nadzieję, że ten tekst pozwoli zainteresowanym, choć trochę mniej ufnym, pewniej poruszać się po gąszczu prawniczych zawiłości oraz uczuli ich na te punkty, które mogą okazać się szczególnie drażliwe po zetknięciu się z pracą powołanego biegłego. Wierzymy też, że tekst wywoła do tablicy tych, którzy są za zaistniały stan rzeczy odpowiedzialni. Kancelaria Solski i Partnerzy własne poglądy sygnalizuje na witrynie www.solski.pl i implementuje je w życie dla dobra swoich klientów realizowanego w ramach obowiązującego prawa. Oczywiście nie bierzemy odpowiedzialności za powoływanie się na nas i cytowanie, dla własnych interesów przez innych, fragmentów stanowisk Kancelarii z witryny internetowej. Każda sprawa jest indywidualna i każdy klient jest wyjątkowy.

Drogi brukowane szlachetnymi intencjami?

Na przełomie wieków miłościwie nam panująca klasa polityczna solidarnie podjęła decyzję o uruchomieniu zrywu i dokonaniu skoku cywilizacyjnego poprzez podjęcie zadania wybudowania tysięcy kilometrów dróg i autostrad. Chęci grzęzły w koleinach trudności. Ułatwieniu procedury służyło uchwalenie specustawy drogowej, w której problem pozyskiwania gruntów planowano rozwiązać stosownymi regulacjami wykraczającymi poza zasady ogólne ustalania wartości odszkodowania. Krokiem następnym było określenie tych zasad na poziomie regulacji pozaustawowych, sformułowanych poprzez z gruntu niejasne rozporządzenie oplecione pismami wyjaśniającymi kierowanymi do organów decyzyjnych oraz rzeczoznawców majątkowych. Stworzono pojęcie transakcji drogowych czyli cen, za które wykupywane były nieruchomości przejmowane dla zbudowania arterii komunikacyjnych. W praktyce rzecz się miała zgoła prosto. Przedstawiciel GDDKiA udawał się w teren i negocjował z rolnikami odkupienie części pól, płacąc w zależności od regionu od 10-krotności wartości ziemi ornej do 20-krotności. Kształtowano poziom cen i relacje odniesienia, aby pozostali właściciele, także posiadacze majątków składających się z terenów komercyjnych, mogli być sprawiedliwie obsłużeni. Wyłącznie z powodu wrodzonej uczciwości narodowej i przywiązania do ziemi wśród ludu nie dochodziło do spekulacji terenami rolnymi przeznaczanymi pod budowę autostrad i dróg w przyszłości. Gdy oferowane na poziomie 300.000 zł za hektar odszkodowania dotarły do obrzeży miast, okazały się nieatrakcyjne i doprowadziły do zauważenia przez światłych obywateli „wieloznaczności” bądź, wyrażając się precyzyjniej, „dwuwartościowości” czy biegunowości norm. W konsekwencji Rzecznik Praw Obywatelskich w 2010 roku zwrócił się do Trybunału Konstytucyjnego z wnioskiem o zbadanie zgodności wskazanych przepisów z Konstytucją RP.

(O stanowisku Trybunału i kontrposunięciu MTBiGM piszmy w rozdziale tego tekstu zatytułowanym „Czy ustawodawca łamie Konstytucję?”).

Na pochyłe prawo wszystkie kozy skoczą?

Każda akcja wywołuje reakcję. Po stworzeniu sztucznego mechanizmu opartego na wydumanej idei sprowadzającej się do wykreowania cen nieruchomości drogowych tłumaczących proceder, wykreowano rynek polegający na wykupywaniu ziemi ornej drożej, a gruntów inwestycyjnych taniej. Beneficjenci, elektorat wiejski akceptował sytuację. Pokrzywdzeni, elektorat miejski, w zderzeniu ze sprawiedliwością społeczną i dobrem publicznym stojącym ponad prawem własności i dobrem indywidualnym wtłoczeni zostali w konieczność kreatywnej retorsji. Powstała, bo taka jest dziejowa konieczność, oddolna inicjatywa stworzenia rynku obrotem nieruchomościami drogowymi na poziomie znacznie przekraczającym poziom cen gruntów inwestycyjnych. Świadomi właściciele, inwestorzy, deweloperzy, wiedząc o zbliżających się wywłaszczeniu gruntów pod drogi bądź będąc posiadaczem działek zajętych pod komunikację wewnętrzną, obracają tymi gruntami pomiędzy sobą, tworząc rynek transakcji drogowych. Przykładem skali zjawiska niechaj będą tereny Wilanowa, gdzie poziom cen gruntów przeznaczonych pod drogi w transakcjach dokonywanych pomiędzy podmiotami prywatnymi przekroczył cenę 2000 zł/m2 przy cenach terenów inwestycyjnych w transakcjach rynkowych plasujących się poniżej kwot 1000 zł/m2. MTBiGM z urzędu winien znać owe przykłady, gdyż wnioski o wykup tych nieruchomości za tak ukształtowane kwoty przeszły odpowiednie procedury i właściwe organy orzeczeniem Sądów zostały skłonione do złożenia stosownych oświadczeń woli o wykupie dróg wewnętrznych za ceny 2000zł/m2. Rynek, wolny rynek wolnych ludzi wypełnił pustkę roztropności; teraz Skarb Państwa i samorząd zarówno rolę jak i pozostałe grunty pod realizację inwestycji drogowych będzie nabywał z realizacją zasady korzyści. Oczywiście do momentu, gdy urzędnicy odbiorą z mediów sygnał o zauważonych nieprawidłowościach i zechcą raz jeszcze przebudowywać przepisy specjalnego przeznaczenia.

Samorządy działają symetrycznie proponują jedną niską stawkę i po zawarciu kilku transakcji przy kolejnych sprawach powołują się na zbudowany rynek i akceptowalny poziom cen. Rzeczoznawcy, bez własnej winy gdy zostaną powołani na biegłych, obciążeni zostaną odpowiedzialnością za odrzuceniem skrajnych, nie rynkowych i de facto nie podobnych transakcji. Pożyjemy, zobaczymy czy sądy administracyjne obiorą drogę ducha czy litery wartości dla celu odszkodowania.

Czy ustawodawca łamie Konstytucję?

A teraz obiecany wcześniej fragment dotyczący zdania Trybunału Konstytucyjnego w sprawie K 4/10, będącej weryfikacją konstytucyjności w szczególności części rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego. Ta instancja wypowiedziała się o zgodności z Konstytucją przepisów spec ustawy drogowej i 36 paragrafu rozporządzenia w sprawie wyceny, któremu poświęcimy więcej uwagi w kolejnych rozdziałach niniejszego tekstu. Zajmujemy się zresztą tym tematem ze szczególną uwagą i z pewnością jeszcze do niego wrócimy po opublikowaniu zdania odrębnego zgłoszonego przez Sędziego TK Wojciecha Hermelińskiego, który był sędzią sprawozdawcą. Tymczasem oprzyjmy się jednak na dostępnych ze stenogramu rozprawy przez Trybunałem Konstytucyjnym szczegółach toczącej się w sprawie miedzy innymi wyceny gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi. Wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich dotyczył wątpliwości czy przepisy szczegółowe, paragraf 36 rozporządzenia ds. wyceny, nie ograniczał praw obywateli do sprawiedliwego odszkodowania. Lektura pism stron złożonych do akt wskazuje, jak krucha i wielowątkowa była sytuacja. Wskażmy tutaj, że TK nie uznał przepisu za sprzeczny z Konstytucją, lecz równocześnie orzekł, aby jego model nie był powielany w innych regulacjach podobnych. Ustawodawca pod naporem krytyki opinii publicznej, Prokuratora Generalnego, Sejmu, Rzecznika Praw Obywatelskich w czasie od wniosku o zbadanie zgodności do terminu rozprawy przed Trybunałem przyjął nowelizację rozporządzenia całkowicie zmieniając sporny zapis. Z prawnego i państwotwórczego punktu widzenia rozstrzygniecie o konstytucyjności normy prawnej miało charakter ocenny i edukacyjny, a skutek rzeczowy mógł wystąpić przy uznaniu treści rozporządzenia za niekonstytucyjne, poprzez przyznanie wywłaszczonym ograniczonego w czasie (ale jednak) prawa do wznowienia postępowań, które w przeszłości orzekały o wysokości odszkodowań. W wypowiedziach sędziów TK wyraźnie eksplikowane jest poczucie odpowiedzialności za słowo i troska o skutki własnego orzeczenia. Naszym zdaniem pracownik Ministerstwa nie odczuwał powagi sytuacji, a poziom przygotowania merytorycznego do rozprawy prezentują poniższe fragmenty wystąpień. Oczywiście nie możemy wykluczyć zastosowania wyrafinowanych technik socjotechnicznych zaprzęgniętych dla osiągnięcia najważniejszego długofalowego celu.

Stenogram rozprawy przez Trybunałem Konstytucyjnym w sprawie wyceny gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi. [fragmenty].

Należy w pierwszym rzędzie spojrzeć w ogóle na § 36 ust. 1 jako na przepis wskazujący rzeczoznawcy majątkowemu, jak ma wyceniać nieruchomości przeznaczone bądź zajęte pod drogi. Co to znaczy „przeznaczone”? „Przeznaczone” to znaczy z art. 154 naszej ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w studium, jak nie ma studium, ewentualnie, jak została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a jak w ogóle tego wszystkiego nie ma – faktyczny sposób użytkowania. Czyli tak naprawdę, odchodząc na chwilę w ogóle od kwestii odszkodowań, ten przepis tak naprawdę mówi rzeczoznawcy, jak wycenić nieruchomość, jeżeli jest ona przeznaczona w planie pod drogę. Oczywiste, w mojej ocenie, wydaje się, że skoro nieruchomość jest przeznaczona na cel X, to do porównań bierzemy nieruchomości przeznaczone na cel X – tak w największym skrócie. Czyli jeżeli wyceniamy nieruchomości mieszkaniowe, zgodnie z zasadą wyrażoną w podejściu porównawczym, do porównań bierzemy nieruchomości mieszkaniowe, jak przemysłowe, to przemysłowe, jak handlowe, to handlowe, a jak drogowe, to drogowe. Tak więc ten przepis sam z siebie normuje sytuację, w której rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość przeznaczoną pod drogę. W ogóle do tej pory jeszcze nie dotknęliśmy specustawy drogowej. Jest on potrzebny z samego faktu, że mówi, jak wyceniać takie nieruchomości drogowe. W związku z tym uchylenie tego przepisu w pierwszej kolejności spowodowałoby lukę prawną. Tak naprawdę rzeczoznawca majątkowy nie miałby wskazania, jak ma postąpić w przypadku wyceny nieruchomości przeznaczonej w miejscowym planie pod drogę.

Art. 134 ustawy ust. 3 i 4 mówi o kwestiach wywłaszczania nieruchomości i – to, o co Wysoki Trybunał wcześniej też zadał mi pytanie – kwestii zasady korzyści, czyli uzyskania przez właściciela wywłaszczanej nieruchomości wartości korzystniejszej dla niego, czyli na pewno wartości rynkowej. Tylko teraz [pozostaje] do rozważenia, czy to ma być wartość rynkowa według aktualnego sposobu użytkowania, czy według alternatywnego sposobu użytkowania. Zastanówmy się przez chwilę, jak ma rzeczoznawca majątkowy zastosować tę zasadę korzyści w przypadku, kiedy nie ma przepisu ust. 4 – teraz już przechodzę do ust. 4 – który tak naprawdę wskazuje mu, jak powinien wycenić nieruchomość drogową albo taką nabywaną pod drogę, czyli o różnych przeznaczeniach, ale nabywaną pod drogę. Gdyby tego przepisu nie było, doszłoby do sytuacji, w której rzeczoznawca majątkowy co prawda byłby zobowiązany, na podstawie art. 134 ust. 3 i 4, przeprowadzić analizę i jakby wskazać dwie wartości, wartość według aktualnego sposobu użytkowania i według alternatywnego, ale tak naprawdę nie miałby technicznych narzędzi wskazujących mu, jak tę wartość dla alternatywnego sposobu użytkowania, czyli w tym wypadku droga, ma określić. Bo jeżeli są transakcje drogowe, to jeszcze jest do załatwienia sprawa – że tak powiem brzydko. Jeżeli nie ma transakcji drogowych, to w tym momencie przepis art. 134 ust. 4 stałby się martwy, bo w tym momencie z czym rzeczoznawca majątkowy miałby porównać wartość dla aktualnego sposobu użytkowania? Dlatego kiedyś istniał § 36 ust. 2 pkt 1, który mówił, co w takiej sytuacji należy zrobić. Dlatego też dzisiaj istnieje § 36 ust. 4. Jeszcze kwestia samych transakcji drogowych. Nie mogę zgodzić się tutaj z tezą przedstawianą przez Prokuratora Generalnego, że takich transakcji nie ma, że one wygasają. Trzeba pamiętać o tym, że specustawa drogowa jest rzeczywiście specustawą, ale że ona w żaden sposób nie zabrania korzystania z zasad ogólnych wyrażonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jest wiele podmiotów publicznych, które nie korzystają ze specustawy drogowej, budując drogi publiczne, tylko po prostu kupuje nieruchomości, które wcześniej, zgodnie z ogólnym systemem planowania przestrzennego, muszą być przeznaczone pod drogę w miejscowym planie bądź też decyzją o ustaleniu lokalizacji celu publicznego. Tak że takie transakcje były, są i na pewno jeszcze długo będą, czego też dowodem jest to, że nawet w aktualnej wersji § 36 przewidziana jest sytuacja, w której transakcje nieruchomościami drogowymi są – to jest ust. 4 aktualnie obowiązującego przepisu.

Deklasująca – to, co Wysoki Trybunał raczył zauważyć – to będzie sytuacja zastosowania wprost § 36 ust. 1, wprost, gdzie rzeczywiście jest mowa o tym, jak wyceniać nieruchomości przeznaczone bądź zajęte pod drogi publiczne. Czyli miejscowy plan, to, co właśnie Wysoki Trybunał powiedział, deklasujący i w tym momencie właściciel nieruchomości już nie jest właścicielem nieruchomości np. budowlanej, tylko w wyniku uchwalenia planu miejscowego stał się właścicielem nieruchomości, która w miejscowym planie jest przeznaczona pod drogę.

Mógł dostać, mógł nie dostać – generalnie sytuacja jest następująca, że w tym momencie istnieje potrzeba wyceny tej nieruchomości, czyli wprost będzie stosowany § 36 ust. 1, który mówi: do porównań, rzeczoznawco majątkowy, w ogóle zastosuj podejście porównawcze i do porównań weź takie same nieruchomości, czyli też przeznaczone bądź zajęte [pod drogi]. Natomiast dlaczego powiedziałem, że nie do końca? Bo jednocześnie, [zgodnie] z naszym stanowiskiem, § 36 ust. 1 znajduje odpowiednie stosowanie na mocy ust. 4 – § 36 ust. 4 – który mówi, że w przypadku nabywania, generalnie budowy dróg, autostrad itd., przepis ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio, co akurat w naszej ocenie oznacza, że treść § 36 ust. 1 ulega tutaj modyfikacji i należy ją czytać wtedy w ten sposób, że jeżeli nieruchomość została nabyta w celu realizacji inwestycji drogowej, bez względu na to, jakie miała przeznaczenie, to do porównań należy wziąć również nieruchomości, które zostały nabyte w celu realizacji inwestycji drogowej. Teraz, tu nam się kłania w tym momencie podejście porównawcze, definicja „nieruchomości podobnej”, i w tym momencie, jeżeli ja mam taką nieruchomość nabytą na cele realizacji inwestycji drogowej, która była „przeznaczona” wcześniej, wykorzystywana albo zabudowana, to do porównań nie mogę wziąć nieruchomości rolnych, leśnych, tylko też wezmę nieruchomości nabyte w celu realizacji [inwestycji] drogowej, położone na tym samym obszarze urbanistycznym, też tak samo zabudowane itd. Z tym jeszcze jednym zastrzeżeniem – to, co zresztą tutaj w ciągu całej rozprawy zaznaczamy – że § 36 ust. 4 w związku z § 36 ust. 1 on będzie realizacją tylko i wyłącznie wtedy art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli w sytuacji, kiedy rzeczoznawca majątkowy uzna, iż sam fakt objęcia nieruchomości inwestycją o charakterze publicznym powoduje, że wartość tej nieruchomości jest większa, niż gdyby ona tą inwestycją publiczną nie była objęta. Czyli wtedy uznaje, że zaistnieje sytuacja, o której mowa w art. 134 ust. 4, i w tym momencie zadaje sobie pytanie: no dobrze, to jak ja wartość tej nieruchomości, która hipotetycznie…, która jest już docelowo, w przyszłości będzie wykorzystywana na cele drogowe, a dotychczas była wykorzystywana na inne cele, jak ja mam ją wycenić? I w tym momencie przechodzi do § 36 ust. 4, a później § 36 ust. 1, który stosowany jest odpowiednio. Jeżeli natomiast uzna, że taka sytuacja nie występuje, po prostu stosuje podstawowe zasady wyceny, przechodzi do rozporządzenia, ale nie do § 36 ust. 4, bo on wtedy tutaj nie jest właściwy do stosowania. Jeszcze za takim rozumieniem przepisu, o tym nie mówiłem, ale to wspomnę przy okazji, skoro Wysoki Trybunał tutaj zadał pytanie, za takim rozumieniem przepisu wskazują również poprzednie brzmienia rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Należy zauważyć, że aktualne rozporządzenie, czyli rozporządzenie z 2004 r., nie jest pierwszym aktem wykonawczym, który reguluje sposób wyceny nieruchomości. Poprzedzające je rozporządzenia były z roku 2002 i 1998. Szczególnie chciałbym zwrócić uwagę Wysokiego Trybunału na rozporządzenie z 1998 r., gdzie też był określony sposób wyceny nieruchomości właśnie związanych z inwestycjami drogowymi, gdzie w ówczesnym § 28 czytamy: „Dla ustalenia odszkodowania w przypadku, o którym mowa w art. 134 ust. 4, za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg wartość nieruchomości ustala się w podejściu porównawczym, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości na te cele. Prawdą jest, że w rozporządzeniu z 2002 r. i w rozporządzeniu z 2004 r. już takiego wstępu nie ma, ale tutaj akurat mogę powiedzieć to z punktu widzenia prawodawcy, który przygotowywał kolejne wersje rozporządzenia, było dla nas oczywiste, że nadal ten przepis będzie stosowany tylko właśnie w takiej sytuacji, czyli na potrzeby określenia wartości, o której mowa w art. 134 ust. 4.

Opierając się na powyższym wypisie pokusić można się o stwierdzenie, że namaszczony przez przełożonych i ministra rzeczoznawca majątkowy nie dostrzega hierarchii przepisów prawa. Zawierzył w sprawczą moc rozporządzenia i, z uporem godnym lepszej sprawy, winą za wszelkie nieprawidłowości obarcza biegłych, wyłączając spod pręgierza odpowiedzialności organy z MTBiGM włącznie. To nie tak, że „jeśli dacie mi paragraf, właściwa wartość sama się znajdzie”. Broniący przepisu pełnomocnicy ministra nie udzielili odpowiedzi, jaką funkcję i jaki fragment zasad wyceny wyjaśnia kwestionowany przepis. Urzędnicy powoływali się na jego uchylenie, nie bacząc na istniejące zagrożenie wznowienia postępowań. Trybunał był związany wnioskiem Rzecznika nie mógł w ramach postępowania badać powodów gruntownej zmiany zapisu bronionej uchylonej. Jak potoczyłyby się losy przepisu na wycenę gruntów drogowych jeśli byłby obowiązujący nigdy nie przyjdzie nam się już dowiedzieć. Podobnie pytanie o skutki finansowe i poziom cen wywłaszczanych gruntów według poprzedniego i aktualnego rozporządzenia pozostało bez odpowiedzi, ponieważ MTBiGM nie ma ponoć dostępu do takich zestawień. Departament Nieruchomości, przygotowując przebudowę merytoryczną rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, opracował uzasadnienie, które w przeważającej części stanowiło, że „będzie jak dawniej, ale czytelniej i bardziej zrozumiale dla biegłych rzeczoznawców majątkowych”. Skonfrontujmy jednak treść uzasadnienia zmiany rozporządzenia z przytoczoną wyżej argumentacją.

Paragraf 36 w roli paragrafu 22

Żeby spróbować zrozumieć tę zagmatwaną sytuację, przyjrzyjmy się dokładniej legendarnemu już paragrafowi 36.

Zmiana § 36.

Przepis § 36 stanowi podstawę do określania wartości rynkowych nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dotychczas stanowił on normę generalną, określającą zasady wyceny ww. nieruchomości. Szczegółowe regulacje związane z wyceną nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod inwestycje drogowe stanowiły pochodną regulacji związanych z planowaniem przestrzennym i możliwością dochodzenia, przez dotychczasowych właścicieli oraz użytkowników wieczystych nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na inwestycje drogowe, odpowiednich odszkodowań. Taki sam skutek, jak fakt przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na drogę, miały również decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w ostatnim przypadku wyłącznie wobec podmiotu, który występując o ww. decyzję dysponował prawem do danej nieruchomości). Razem z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawą o gospodarce nieruchomościami przepisy te stanowiły spójną całość, umożliwiając wycenę specyficznych rodzajów nieruchomości (tzw. nieruchomości drogowych) na podstawie cen transakcyjnych uzyskiwanych w obrocie takimi nieruchomościami.

W każdej z tych sytuacji dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości lub użytkownikowi wieczystemu przysługiwało odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości, która została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej. W takim przypadku właściciel nieruchomości, którego cała nieruchomość została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej, mógł uzyskać:

1) kwotę równą wartości tzw. nieruchomości drogowej – w wyniku zawarcia odpowiedniej umowy cywilno-prawnej z inwestorem;

2) kwotę odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kwota ta była równa różnicy między wartością nieruchomości, jaką miała ona przed przeznaczeniem jej na inwestycję drogową (np. nieruchomość gruntowa zabudowana domem jednorodzinnym, z ogrodem i budynkami gospodarczymi), a wartością tzw. nieruchomości drogowej. Tym samym właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości otrzymywał kwotę równą wartości utraconej nieruchomości.

Wejście w życie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194, z późn. zm.) zaburzyło tę sytuację. Z uwagi na generalne wyłączenie w ramach realizowania inwestycji drogowych przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i brak ustalenia, że decyzja o lokalizacji drogi krajowej powoduje te same skutki co przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, niemożliwe stało się, na podstawie ww. przepisów prawa ustalanie odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości.

Jednocześnie przyjęto, że nieruchomości przeznaczone pod drogę przez decyzję o lokalizacji drogi krajowej powinny być wyceniane tak, jak nieruchomości przeznaczone pod drogi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (przepis rozporządzenia). Tym samym, w przypadku gdy lokalizacja drogi krajowej została przeprowadzona na terenach, na których nie było miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub też przez tereny, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie przewidywały inwestycji drogowej, właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości nie mógł otrzymać odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, otrzymując jedynie kwotę odpowiadającą wartości tzw. „nieruchomości drogowej”. Ponieważ jednak kwoty te były negocjowane z inwestorami i istniał określony rynek obrotu takimi prawami, w dużej części przypadków brak odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości został odpowiednio zniwelowany w zwiększeniu wartości nieruchomości drogowych. Przykładem tego jest duże rozwarstwienie cen tego typu nieruchomości, które w różnych regionach kraju osiągają odmienne ceny.

W związku z nowelizacją ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach

przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, która zaczęła

obowiązywać z dniem 16 grudnia 2006 r., sukcesywnie zmniejsza się liczba tego rodzaju transakcji rynkowych. Spowodowane jest to przyjętą w ww. ustawie konstrukcją prawną wywłaszczenia z mocy prawa (bez możliwości cywilnoprawnego wykupu nieruchomości pod drogi publiczne).

Problemy ze stosowaniem obecnej treści § 36 były wielokrotnie poruszane w kierowanych do Ministra Infrastruktury interpelacjach poselskich, wystąpieniach Rzecznika Praw Obywatelskich, stanowiskach środowiska zawodowego rzeczoznawców majątkowych oraz w pismach osób fizycznych i prawnych.

§ 36 ust. 1. W celu dostosowania zasad wyceny do zmienionej sytuacji prawnej, w noweli zaproponowano, aby przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ww. ustawy, rzeczoznawca majątkowy określał jej wartość przyjmując jej stan z dnia wydania decyzji (czyli według aktualnego sposobu użytkowania, tj. sposobu występującego przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej).

Stanowi to wypełnienie zasady określonej w art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która stanowi, że przy ustalaniu wysokości odszkodowania uwzględnia się aktualny sposób użytkowania nieruchomości, chyba że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia tej nieruchomości powoduje wzrost jej wartości. Konsekwentnie przyjęto, że przy wycenie nieruchomości przyjmuje się dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości, obowiązujące w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stosując odpowiednio art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten wskazuje, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku gdy brak jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

§ 36 ust. 2. Sytuacja na lokalnym i regionalnym rynku nieruchomości, w tym przede wszystkim brak lub niewystarczająca liczba transakcji rynkowych może jednak spowodować, że zastosowanie przedstawionego sposobu wyceny nie będzie możliwe. W tym przypadku, zgodnie z treścią ust. 2, wartość nieruchomości określa się w podejściu kosztowym. Zgodnie z zasadami podejścia kosztowego (art. 153 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 21 rozporządzenia), wartość nieruchomości bądź jej części zostanie zatem określona jako suma wartości gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wycenianej (albo jej części) oraz wartości części składowych tego gruntu. Podejście kosztowe powinno być stosowane w ostateczności, gdy sytuacja rynkowa, cechy wycenianej nieruchomości albo części nieruchomości objętej decyzją nie pozwalają na zastosowanie w wycenie reguł określonych w ust. 1.

§ 36 ust. 3 stanowi realizację zasady zawartej w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Propozycja zawarta w przepisie rozporządzenia bazuje na dotychczasowym sposobie określenia wartości nieruchomości wydzielonych pod nowe drogi publiczne lub już zajętych pod takie drogi. Wprowadzona została jednak modyfikacja ograniczająca możliwość powiększania wartości nieruchomości „nie więcej niż o 50%”. Rzeczoznawca majątkowy, po uprzednim zbadaniu rynku nieruchomości, ustali stawkę procentową, która będzie stanowiła o powiększeniu wartości nieruchomości tak, aby ostateczna wartość nieruchomości odpowiadała ww. przepisom ustawy. Dotychczasowa praktyka wskazywała, że stosowanie „sztywnego” powiększenia o 50 %, niekiedy powodowało, że oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego wartość, która następnie stanowiła podstawę do ustalenia odszkodowania, przekraczała wartość nieruchomości dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia zgodnie z celem wywłaszczenia. Sytuacja taka mogła mieć miejsce w przypadku, nieznacznych różnic pomiędzy wartością nieruchomości określoną według aktualnego sposobu użytkowania a wartością nieruchomości określoną według alternatywnego sposobu użytkowania (np. aktualny sposób użytkowania 80, a przeznaczone pod drogi. W takich przypadkach „sztywne” zwiększenie o 50 % tej pierwszej wartości, powodowało, że „ostateczna” wartość była wyższa od wartości dla alternatywnego sposobu użytkowania. Propozycja zmiany ust. 3 w § 36 rozporządzenia eliminuje możliwość powstawania takich nieuprawnionych rozbieżności.

§ 36 ust. 4 reguluje coraz częściej występującą sytuację, w której inwestycje drogowe

lokalizowane są na podstawie ww. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach (…) na obszarach, które przeznaczone zostały na realizację inwestycji drogowych. Tym samym, przy próbie zastosowania zasad określonych w ust. 1-3, wycenie w tym przypadku podlegałaby tzw. nieruchomość drogowa, ponieważ jej przeznaczenie już w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, było określone jako inwestycja drogowa. Z uwagi na wskazane wcześniej sukcesywne zmniejszanie się liczby transakcji tzw. nieruchomościami drogowymi, spowodowane przyjętą w ww. ustawie konstrukcją prawną wywłaszczenia z mocy prawa (bez możliwości cywilnoprawnego wykupu nieruchomości pod drogi publiczne), zaproponowano, by w opisanym przypadku rzeczoznawca majątkowy przyjmował jako przeznaczenie nieruchomości wycenianej przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Ponieważ, nie można zakładać, że całkowicie „zanikną” transakcje nieruchomościami drogowymi, gdyż wywłaszczenia nieruchomości pod drogi publiczne mogą w dalszym ciągu być dokonywane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, pozostawiono warunek stosowania powyższych zasad w przypadku braku transakcji nieruchomościami drogowymi.

§ 36 ust. 5 ma charakter porządkujący i doprecyzowujący poprzez wskazanie znaczenia pojęcia decyzja używanego w § 36.

§ 36 ust. 6 stanowi generalną zasadę o odpowiednim stosowaniu opisanych powyżej zasad do określania wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, wskazując otwarty katalog możliwych zastosowań wraz z pięcioma przykładowymi zastosowaniami.

Przed analizą językową aktualnej treści §36 należy mniej biegłym Czytelnikom przypomnieć podstawowe przepisy. Treść ich i zasady poprawnej legislacji oraz egzegezy wykładni norm, jak i przede wszystkim zdroworozsądkowa interpretacja tekstu stanowić będą kolejny fragment naszego artykułu. Przypomnijmy cześć zapisów ustawowych, aby światło informacji równomiernie naświetlało tło.

Szukajcie a znajdziecie

Art. 128 [Zasady]

1. Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

Art. 130 [Ustalenie odszkodowania]

1. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art . 98 ust . 3 i art . 106 ust . 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art . 134 stosuje się odpowiednio.

2. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Art. 131 [Nieruchomość zamienna]

1. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna.

4. Różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.

Art. 134 [Wartość rynkowa nieruchomości]

1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art . 135, wartość rynkowa nieruchomości.

2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

3. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Art4 [słowniczek]

16) nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;

17) stanie nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona;

Art. 154 [Zasady wyboru]

1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Art. 159 [Upoważnienie]

Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając:

1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;

2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;

3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;

4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;

5) rodzaje nakładów na nieruchomości;

6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;

7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

Przypomnieliśmy fragmenty ustaw. Teraz w świetle tego, że rozporządzenie jest jedynie sposobem zrealizowania zasad ustawowych, czyli jakby vademecum, zapoznajmy się z nową wersją paragrafu 36, który dla polskich dróg pełni literacką rolę §22.

Dla zrozumienia tekstu przedstawimy treść w wersji łatwiejszej do uchwycenia sensu językowego, normatywnego.

Nowa – stara wersja paragrafu 36 rozporządzenia w sprawie ….

§ 36 [Wartość gruntów pod drogi publiczne]

1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz . 1194 i Nr 199, poz . 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz . 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art . 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.

6. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności:

1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art . 73 ust . 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz . 872, z późn. zm. ), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem;

2) przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art . 98 ust . 1 i art . 105 ust . 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości;

3) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art . 24 e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz.U. z 2010 r. Nr 26, poz . 133 i Nr 127, poz . 857);

4) przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia umowy;

5) przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne.

Cały powyższy tekst powtarza zapisy ustawowe. Racjonalny ustawodawca nie powinien komplikować sobie sprawy i w przepisach wykonawczych umieszczać przypomnienia faktu, że w różnych aktach zawarł dla siebie umocowanie do wywłaszczanie nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi. Niepokojące jest enumeratywne przytoczenie poszczególnych norm, gdyż każda ewentualna zmiana będzie musiała nieść zmianę tej inwokacji. Z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością zostaną wszczęte spory czy regulacja dotyczy zdarzeń nie opisanych czy też jest to klasyfikacja zamknięta. Niezależnie od tego, jakie były intencję, na chwilę obecną ten fragment traktuje jedynie o tym, ze poniżej opisane zostaną sposoby szacowania gruntów drogowych jakoby w uzupełnieniu obowiązujących powszechnie norm rangi ustawowej i oczywiście Konstytucji. Sprawnie dołożono jednak decyzje ZRID i WZ, doprowadzając być może do konfliktu ustawowego z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyby taka norma zawarta była w równorzędnym akcie. Nie sposób zezwolić, aby sposób szacowania przesądzał o wyniku badania przesłanki zmiany wartości gruntów wykazywanych dla potrzeb realizacji roszczeń z tytułu zmiany, bądź uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy okazji i ten fragment twórczości ustawodawcy będziemy chcieli omówić oczyma właścicieli, a nie interpretatorów warunków brzegowych realizacji dobra wspólnego na gruncie wielości indywidualnych praw własności.

2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Tutaj Pracownicy MTBiGM, Wydziału Wyceny Nieruchomości zawarli własne zrozumienie konglomeratu zapisu ustawowego z potocznym zapamiętaniem dalszej części rozporządzenia, otóż:

Art. 135 [Wartość odtworzeniowa]

1. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m ² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m ²gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

– powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Przepis trzeci rozporządzenia punkt 1) i punkt 2) zdaniem Kancelarii Solski i Partnerzy jest sprzeczny z art. 134.4 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami i tym samym narusza Konstytucję RP.

Prawo o randze rozporządzenia nie może zmieniać zapisów ustawowych. W powyższym jednak przypadku złamaniu podlega zasada korzyści zagwarantowana w przywołanym 134 artykule.

Zarówno dla działek wydzielonych, inaczej przeznaczonych pod nowe drogi, jak stanowi podpunkt 1, ograniczono wartość do kwot będących pochodną wartości gruntów, których wywłaszczana część ma być lub została wydzielona. Zakwestionowano zasadę korzyści gwarantującą przyjęcie alternatywnego, droższego przeznaczenia wynikającego z nadania funkcji komunikacji w celu wywłaszczenia. Nonszalancja widoczna w używaniu w kontekście prawnym kolokwializmów „wartość działek”, gdy istnieje definicja legalna „wartość rynkowa nieruchomości”, jest niewybaczalna.

Dla działek zajętych pod drogi, czyli zgodnie z podpunktem drugim takich, na których istnieje, zgodnie z prawem drogowym, już urządzona droga, nakazuje się wycenę z uwzględnieniem wartości nieruchomości przyległych. Mimo, że zapis ów jako sprzeczny z ustawą nie ma prawa obowiązywać biegłych ewentualnie znajdzie zastosowanie w marginalnej już ilości spraw. Dotyczy jedynie dawnych zaszłości do tej pory nie uregulowanych. Każdy jednak z właścicieli ograniczony powołaniem na w/w punkt naszym zdaniem wygra postępowanie w Sądzie, nie tylko z powodu braku definicji gruntów przyległych i zasady powiększania wartości na podstawie badania rynku.

Obawiać się jedynie należy objazdu szkoleń, które jako prawo powielaczowe wpajać będą biegłym mądrość ludową rozporządzenia i przenikliwość ustawodawcy. Wystarczy czytać ze zrozumieniem.

4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Dura lex sed lex.

Jeśli nieruchomość została przeznaczona pod inwestycję drogową zgodnie z dokumentami enumeratywnie wymienionymi w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to jako nieruchomości porównawcze należy przyjmować grunty będące w obrocie i o tożsamej funkcji.

Nadal jednak brakuje wskazówki interpretacyjnej dla sytuacji, gdy na rynku lokalnym o nie określonym zasięgu nie wystąpiły transakcje bądź przeznaczenie biegły ustalił korzystając z protezy umieszczonej w art. 154 ust.2 UGN.

Brak przepisów intertemporalnych, zwanych przejściowymi zaowocował koniecznością z datą 26 sierpnia 2011 roku wykonywania nowych operatów dla postępowań nie zakończonych ostateczną decyzją w okresie zmiany rozporządzenia. Częste są przypadki, że rolnicy według znowelizowanego przepisu otrzymują znacznie zmniejszone propozycje odszkodowań. Prowadzimy takie sprawy dla naszych klientów achat de viagra online.

Departament orzecznictwa przy MTBiGM aktualnie promuje w decyzjach Ministra stanowisko co do zasad analizy rynku i doboru nieruchomości porównawczych jakoby „za nieruchomości drogowe w rozumieniu tego przepisu należy uznać nieruchomości przeznaczone pierwotnie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy pod inwestycje drogowe. Tym samy za nieruchomości drogowe nie mogą być uznane nieruchomości o innym przeznaczeniu planistycznym, które dopiero w wyniku wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostały przeznaczone pod budowę drogi”. Jak widać problem ile ma wyjść biegłemu i z którego koszyczka nieruchomości porównawczych mają być przywoływane transakcje podobne jest wiecznie żywy i uzasadnia twórczość organów i biegłych.

Co wolno wojewodzie, to nie Tobie narodzie

Specustawa drogowa, którą zajmujemy się w tym tekście, zezwala na dzielenie nieruchomości i wywłaszczanie ich części na potrzeby Skarbu Państwa lub odpowiedniego samorządu. Czasami pozostaje po podziale nieruchomości nowy fragment, którego cechy fizyczne, tak ukształtowane, mogą mieć wpływ na wartość bądź użyteczność. Przypomnijmy zapis ustawowy:

Art. 13 [Nabycie nieruchomości]

3. W przypadku, o którym mowa w art. 12 ust. 4, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości.

Ustawodawca nie zatroszczył się o wyjaśnienie zarówno definicji i jak formy rozstrzygania o wykupywaniu tzw. resztówek. W przypadku nazbyt częstego braku woli ze strony GDDKiA do przejmowania pozostałości po wywłaszczeniu administracyjnym dla dalszego postępowania przewidziana jest droga powództwa cywilnego we właściwym Sądzie. Nawet właściwe określenie podmiotu pozwanego może być kłopotem dla zestandaryzowanego właściciela gruntu. Oczywiście ciężar dowodu zaistnienia przesłanki „nie nadawania się do prawidłowego wykorzystania” spoczywa na pozywającym. Piśmiennictwo i judykatura nie odnosi się i nie opisuje stanu nieruchomości, który biegły winien przyjąć dla ustalenia kwoty w oświadczeniu woli o zakupie wydzielonej części. Problem, jest banalny i oczywisty, przekłada i sprowadza się do ogromnych pieniędzy w skali Polski.

Jeśli grunty wydzielono z terenów inwestycyjnych, wykup z poszanowaniem prawa własności musi odbywać się za ceny tych terenów, a nie wysokości cen gruntów umownie nazywanych jako „drogowe”. W innym – , lecz na terenach rolnych częstym – przypadku, gdy część nieruchomości zgodnie z zasadą korzyści nabyta została z przyjęciem wartości cen za grunty nabywane jako przeznaczone pod komunikację, właścicielowi trudno będzie zaakceptować oferowane ceny szacowane według obrotu ziemiami rolnymi. Tak oto sprawiedliwość spotyka się z polityką społeczną i nastrojami obywateli powiązanymi z inwestycjami celu publicznego. Z uwagi na powszechność i powtarzalność sytuacji kwestię zasad wykupu resztówek MTBiGM winien niezwłocznie poruszyć w swoich jakże częstych powielaczowych instrukcjach dla organów i powoływanych biegłych. Tymczasem rokować można i należy. Ostatecznie liczy się bowiem siła argumentów i doświadczenie w prowadzeniu sporów oraz zapewnieniu w granicach prawa satysfakcji zlecającym pełnomocnictwo.

Zaprawdę słuszny i sprawiedliwy jest VAT?

W życiu i postępowaniu wywłaszczeniowym pewny jest jedynie podatek VAT. Departament orzeczniczy MTBiGM w decyzjach uchylających decyzje Wojewodów odnośnie rozstrzygnięcia kwestii wartościć odszkodowania w cenach brutto lub w cenach netto stoi na stanowisku, że „podatek VAT, związany z transakcją kupna – sprzedaży nieruchomości, oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Podatki, jak również inne opłaty nie są efektem oddziaływania na siebie popytu i podaży, a tym samym nie mogą być traktowane jako element wykreowany przez wolny rynek, lecz, jak to określa sama teoria wyceny, jako element warunków sprzedaży. Z uwagi na powyższe, podatek VAT, jak również inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. tak samo jak prowizja pośrednika, której ciężar, tak samo jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego), który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny”.

Minister Finansów w dostępnych interpretacjach indywidualnych stoi na stanowisku następującym: „Reasumując, przeniesieniu z mocy prawa własności nieruchomości w zamian za odszkodowanie stanowi odpłatną dostawę towarów i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W myśl art. 29 ust 1 ustawy, odszkodowanie jako jedyne wynagrodzenie z tytułu przeniesienia prawa własności nieruchomości stanowi kwotę należną, zawierającą podatek od towarów i usług. Momentem, w którym odszkodowanie należy wykazać w deklaracji VAT-7, jest miesiąc wystawienia faktury (jeżeli została ona wystawiona w terminie) lub miesiąc, w którym przypada siódmy dzień od wydania nieruchomości, tj. od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stała się ostateczna (jeżeli faktury w tym terminie nie wystawiono).”

Rzeczoznawcy majątkowi, pełniąc obowiązki biegłych powołanych w celu ustalenia wartości nieruchomośsci jako podstawy odszkodowania, szacują ceny w kwotach netto. Algorytm sprowadzania przez środowisko rzeczoznawców majątkowych cen rynkowych rozumianych zgodnie z art. 3 ust.1 pkt.1 ustawy o cenach jako: „cena – wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym” jest całkowicie dowolny i pozbawiony transparentnych sposobów weryfikacji. Bazy danych pełne są informacji o zawartych transakcjach, a wyodrębnienie z ceny stawki i kwoty podatku spotkać można sporadycznie. Podsumowując, z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością mamy do czynienia z łańcuchem zdarzeń. Biegły umniejsza niektóre ceny o podatek VAT, przyjmując wartości w kwotach netto. Organ w decyzji ustala wartość odszkodowania w oparciu o dowód o wartości przyjmując cenę netto jako podstawę. Urząd skarbowy od przyznanego odszkodowania oczekuje zapłaty podatku od wartości dodanej. Ukłonem w stronę wywłaszczanych jest fakt, że od kwoty można zapłacić podatek na zasadach kasowych czyli w dacie otrzymania kwoty odszkodowania – niekiedy odległej o kilka lat od decyzji ZRID.

Wywłaszczenie na miarę naszych potrzeb i możliwości

Stanowisko Ministra wspierane postawami i czynnościami Starostów i Wojewodów odkryło jeszcze jedną ciekawą sytuację, którą w przyszłości rozwiniemy w innym artykule, a teraz wyłącznie sygnalizujemy. Otóż w trakcie powszechnego w Polsce okresu bez obwiązywania miejscowego planu samorząd powinien uchwalać Studium, a w nim dość swobodnie przeznaczać tereny na potrzeby inwestycji celu publicznego. Tereny z wyznaczoną w studium funkcją komunikacji, zieleni osłonowej, chronionych brakiem prawa zabudowy przestrzeni, nie uzyskają prawa oraz nie wypełnią warunków wstępnych do skutecznego zgłoszenia roszczenia o wykup bądź odszkodowanie w ramach przywilejów wynikających z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gminy zaś bądź Skarb Państwa do wykupów będzie mógł przystępować w miarę potrzeb i posiadanych środków zawsze jednak na poziomie cen wstępnie ustalonym w obrocie innych podmiotów z właściwym samorządem bądź przedstawicielem Państwa.

Specustawa o poszanowaniu prawa własności osób prywatnych

Przyznać z goryczą musimy, że także Kancelaria Solski i Partnerzy gubi się w gąszczu pułapek i zwyczajów wykorzystywania przez system pozycji dominującej. Czy mamy jeszcze do czynienia z odszkodowaniem słusznym, sprawiedliwym i ekwiwalentnym? Nie nam przyjdzie rozstrzygać, gdy taki wniosek zostanie przedłożony do Trybunału Konstytucyjnego.

W ogromnej ilości spraw nasza Kancelaria nie może i nie będzie brała udziału. Pamiętajcie, że złożony w sprawie operat szacunkowy jest dowodem o wartości nieruchomości i będzie stanowił przesłankę w ustaleniu wysokości odszkodowania. Oczywiście nie znaczy to, że organ popełnić może błędy w procedurze lub przedmiot oszacowania zostanie błędnie opisany czy też sama wycena nie utrzyma wartości dowodowej w swobodnej ocenie organu. Właściciel nieruchomości ma prawo, a chyba w dobrej wierze i obowiązek pobrać odpis oszacowania. Pamiętajcie, że istnieje droga polegająca na oddaniu pod ocenę MTBIGM czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego. Przy udziale Komisji Odpowiedzialności Zawodowej badany jest biegły i pośrednio jego opinia jako wynik pracy. Z drogi tej korzystają Starostowie i Wojewodowie, którzy nie zgadzają się z ustaleniami powołanych przez siebie biegłych. Instytucja kontroli dyscyplinarnej jest zwolniona z opłat zatem dla zachowania symetrii intencji stron sporu o wartości nie należy zapominać o instrumencie dochodzenia do sprawiedliwości dla ludzi czujących się skrzywdzonymi. Naszym zdaniem wina nie leży po stronie rzeczoznawców majątkowych choć nie sposób używać dużego kwantyfikatora. Decyzję zawsze podejmuje urzędnik organu i to On ponosi odpowiedzialność za sprawiedliwość, pomińmy społeczną.

Wszystkie poglądy przedstawiane na stronie www .solski .pl są naszymi i w pełni ponosimy za nie odpowiedzialność. Sądy głosimy opierając się na własnych przemyśleniach, dostępnych źródłach oraz doświadczeniu pozyskanym w reprezentowaniu naszych klientów w sporach o wartości.

Artykuł napisany w Kancelarii Solski i Partnerzy w maju 2013 roku może być powielany i rozpowszechniany w całości lub we fragmentach wraz z podaniem źródła publikacji.