Pytania wokół art. 157 ugn

Art. 157 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi: „Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa…”. Co chciał przekazać nam ustawodawca?

  • Czy rzeczoznawca majątkowy, którego operat jest oceniany przez organizację zawodową w trybie art. 157.1 jest stroną tej czynności i dalej czy można bądź trzeba okazać jemu sentencję lub całą ocenę?
  • Czy w ocenie prawidłowości operatu szacunkowego zespół winien sprawdzić stosowanie standardów korporacyjnych członków owych organizacji. Stawiamy tezę, że członków sfederowanych Stowarzyszeń obowiązują uchwały Rady Krajowej PFSRM. Zatem muszą oni przestrzegać między innymi wszelkich standardów, not, regulaminów i zeszytów metodycznych promowanych przez Federację nawet jeśli nie są one jeszcze prawem powszechnie obowiązującym?

Naturalnie jedyną logicznie wywiedzioną tezą przeciwną jest stwierdzenie, że Powszechne Krajowe Zasady Wyceny nie obowiązują środowiska sfederowanych rzeczoznawców majątkowych tak długo póki nie zostaną one uzgodnione z właściwym Ministrem. Zgody na prawdziwość tej konstatacji trudno oczekiwać gdyż w przypadkach powołania się wyceniającego operacie szacunkowym na nieobowiązujące standardy przyzwolić musielibyśmy na wprowadzanie odbiorców oszacowania w błąd. Co więcej poddając operat szacunkowy ocenie stanowisko biegłego oraz członków zespołu dokonującego oceny prawidłowości co do obwiązywania standardu w źródłach merytorycznych dowodu jest fundamentalne, wszak bądź wypełniona została owa norma co organizacja winna zbadać i osąd swój uzasadnić bądź też ten aspekt dokumentu wyceny i wszelkich konsekwencji i ewentualnych zależności nie powinien być rozpatrywany.

Głoszone są poglądy pośrednie łagodzące konsekwencje obligatoryjności stosowania w praktyce standardów federacyjnych, tych nie będących prawem powszechnie obowiązującym w Polsce, których sens streszcza się w stwierdzeniach:

  • obowiązują jedynie w przypadku gdy rzeczoznawca majątkowy powoła się na nie w opracowaniu;
  • nie obowiązują w opiniach sądowych choćby z powodu, że nie są to oszacowania sporządzone w formie operatu szacunkowego i odpowiadają precyzyjnie na tezę dla biegłego a nie wyłącznie na pytanie o wartość nieruchomości;
  • nie obowiązują w sytuacji zagrożenia sankcją gdy toczy się postępowanie przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej, ponieważ KOZ bada jedynie prawidłowość czynności rzeczoznawcy w świetle zgodności z przepisami powszechnymi.

Czy po stwierdzeniu, że wadliwie oznaczony został przedmiot wyceny konieczna jest weryfikacja prawidłowości dalszych elementów operatu?

Czy stowarzyszenie RZM musi dokonać oceny czy jest to norma fakultatywna, która wiąże strony dopiero z chwilą spisania stosownej umowy jak literalnie nakazuje przepis?

Czy Sąd może zlecić wykonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego członkom stowarzyszenia w formie opinii zespołu biegłych? A jeśli tak to czy rzeczoznawcy nie mogą odmówić powołania w charakterze biegłego? A jeśli tak to czy taka opinia powoduje z automatu zapisu ustawowego skutek usunięcia z obrotu prawnego operatu szacunkowego jako wadliwego? A jeśli tak to jaka będzie sytuacja gdy w kolejnej opinii organizacji zawodowej bądź kolejnego zespołu biegłych opinia o poprzedniej ocenie bądź opiniowanym operacie okaże się odmienna?

„Art. 157. 1a. Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1.” Jaką zatem mają moc akty prawa, w tym decyzje organów, których datą publikacji jest chwila z przed daty oceny negatywnej a podstawą uchylony w dacie oceny nieprawidłowy operat szacunkowy. Inaczej pytając czy decyzja wydana w oparciu o oszacowanie biegłego, która zapadła w dacie wcześniejszej niż ocena, jest decyzją legalną, czy też podziela ona los negatywnie ocenionego dowodu o wartości i traci moc decyzji organu?

Kto ponosi odpowiedzialność za treści i ustalenia oceny prawidłowości – członkowie zespołu oceniającego czy stowarzyszenie jako całość, bądź zarówno autorzy oceny jak i instytucja organizacji zawodowej?

Czy postępowanie w sprawie oceny jest postępowaniem administracyjnym w sprawie indywidualnej czy też podlega pozaadminstracyjnym rygorom postępowania w szczególności rygorom regulaminu działania zespołu opiniującego.

Czy zlecający ocenę jest stroną postępowania a co za tym idzie ma prawo uczestniczenia we wszystkich jego etapach, a w szczególności czy ma prawo być obecnym w trakcie słuchania autora operatu jeśli takowe okaże się być konieczne?

Czy dopuszczalne jest w toku postępowania oceniającego dopuszczanie dodatkowych wyjaśnień składanych przez autora operatu czy też należy traktować operatu szacunkowy jako autonomiczny dokument, który powinien bronić się sam?

Czy zespół oceniający ma obowiązek weryfikacji dokumentów zewnętrznych na które powołuje się autor w ocenianym operacie. W szczególności czy zespół ma obowiązek weryfikacji treści operatu w stosunku do zlecenia lub postanowienia o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego oraz czy zespół oceniający ma obowiązek weryfikacji danych rynkowych stanowiących podstawę ustalenia wartości?

Czy zespoły oceniające mogą nie odnosić się do wartości wskazanej w badanym operacie szacunkowym?

Czy istnieje jakakolwiek cezura czasowa daty ocenianego operatu szacunkowego, na przykład sporządzonego przed wejściem w życie artykułu o ocenie prawidłowości dokumentu z opinii biegłego bądź  z przed daty powstania organizacji zawodowej?

Czy postępowanie oceniające jest czynnością zamkniętą w zamyśle do pierwszej oceny negatywnej, czy w stosunku do badanego operatu szacunkowego przyjmowana jest zasada istotności ostatniej oceny organizacji zawodowej, bądź przyjąć trzeba innym sposób ważkości kolejnych ocen?

Jaka powstaje sytuacja prawna gdy negatywna ocena organizacji zawodowej wydana w stosunku do operatu szacunkowego wykorzystywanego w postępowaniu nie zostanie uznana przez organ prowadzący jako dowód w sprawie?

Print Friendly, PDF & Email