Instytucja użytkowania wieczystego jako formy władania gruntem, wobec pomysłów rządzącej większości, powoli odchodzi w niebyt. W ślad za przekształcaniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności znikają również niektóre z problemów, z jakimi borykali się wieczyści użytkownicy – od dłuższego już czasu widoczne jest rozluźnienie rygorów w zakresie dopuszczalnego korzystania z gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste. Inne z dotkliwych problemów, choć zmianie ulega aparat pojęciowy, nie znikają, a jak pozwolę sobie sądzić, przysporzą dodatkowych, dotychczas nieznanych kłopotów.
Dopóki jednak użytkowanie wieczyste nie zniknęło całkowicie z porządku prawnego, warto zwrócić uwagę na jeden z tych problemów, które bezpośrednio dotykają inwestorów rynku mieszkaniowego, a który, wśród wielu innych, stanowi o znaczącym wzroście cen nieruchomości mieszkaniowych.
Aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może dokonać, nie częściej niż raz na trzy lata, właściciel nieruchomości (organ reprezentujący właściciela) lub użytkownik wieczysty. Wartość nieruchomości dla celu aktualizacji określa się w sporządzonym specjalnie dla tego celu operacie szacunkowym wykonanym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Wysokość opłaty rocznej ustalana jest na podstawie wartości nieruchomości oraz stawki procentowej opłaty rocznej. Wobec rozluźnienia rygorów dotyczących dopuszczalnego sposobu korzystania z nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, znaczna część inwestycji mieszkaniowych powstaje na gruntach pierwotnie przeznaczonych na inne cele – najczęściej przemysłowe lub magazynowo – składowe. Stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ustalana jest w zależności od celu, na jaki nieruchomość została oddana i wynosi, w przypadku celu jakim jest budownictwo mieszkaniowe 1 % wartości gruntu a w przypadku celu przemysłowego lub magazynowo – składowego 3 % wartości gruntu. Jednocześnie grunty pierwotnie wykorzystywane na cele przemysłowe czy magazynowe, obecnie, w świetle obowiazujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub na podstawie prawomocnych decyzji o warunkach zabudowy, wykorzystywane są na cele mieszkaniowe. Bardzo często mamy zatem do czynienia ze sprzecznością celu, na jaki oddano grunt w użytkowanie wieczyste oraz dopuszczalnych, w świetle aktów prawa powszechnie obowiązującego lub indywidualnych decyzji, sposobów korzystania z nieruchomości. Sprzeczność ta nie uniemożliwia realizacji inwestycji mieszkaniowej ale niesie za sobą określone ronswkwnecje.
Jak o tym wspomniałem wcześniej, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zależna jest od stawki procentowej oraz wartości prawa własności gruntu. Wartość nieruchomości określa w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy, który zobligowany jest przepisami prawa do stosowania w tym przypadku podejścia porównawczego co oznacza, że wartość określa na podstawie cen transakcyjnych nieruchomościami podobnymi. W tym właśnie miejscu pojawia się jeden z problemów, który znacząco wpływa na obciążenia inwestora.
Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest w toku szacowania wartości nieruchomości uwzględnić transakcje prawem własności nieruchomości podobnych do wycenianej. Jednym z atrybutów podobieństwa jest przeznaczenie nieruchomości. Dość powszechnie wiadomo, że grunty przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, zwłaszcza wysokie, osiągają ceny znacząco wyższe od gruntów, na których możliwa jest realizacja obiektów przemysłowych czy magazynowych. Rzeczoznawca zatem dokonując opisu nieruchomości szacowanej zmuszony jest ustalić jej przeznaczenie. Wprawdzie § 28 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny wyraźnie mówi, że powinien również uwzględnić cel, na jaki nieruchomość została w użytkowanie wieczyste oddana, ale pułapka ta łagodzona jest przez ostatnia część wspomnianego przepisu, która wskazuje, że cel oddania może ulec zmianie. Kiedy zatem rzeczoznawca ustalając stan prawny i faktyczny nieruchomości gruntowej dostrzega, że realizowana jest na niej (lub może być zrealizowana) inwestycja mieszkaniowa, najczęściej do porównań przyjmuje transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe. Prowadzi to do ustalenia wartości na poziomie znacząco wyższym od tego, gdyby do porównań przyjęte zostały transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu zgodnym z celem, a zatem często przemysłowym lub magazynowym. Tak sporządzony operat szacunkowy trafia do organu, który na jego podstawie i przy w pełni zgodnym z prawem zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej w wysokości 3 % wartości gruntu, aktualizuje opłatę roczną wypowiadając dotychczasową jej wartość i proponując jej przyjęcie w nowej wysokości. Mamy zatem do czynienia ze zbiegiem bardzo niekorzystnych z punktu widzenia inwestora składowych procesu aktualizacji: wysoką wartością prawa własności gruntu oraz wysoką stawką procentową.
Czy to błąd rzeczoznawcy majątkowego, który dokonał oszacowania wartości gruntu? Tak, ale nie tylko jego. Za tę sytuację odpowiadają również właściciele nieruchomości i przede wszystkim użytkownicy wieczyści. Czy istnieją środki zaradcze? Istnieją, jednak obowiązujące przepisy prawa i praktyka naszpikowane są pułapkami, w które wpaść łatwo a w konfrontacji z ryzykiem często wydaje się, że narażać się nie warto zwłaszcza, kiedy prawdopodobieństwo porażki przegrywa z nadzieją sukcesu.
W analizowanym przeze mnie ostatnio na zlecenie deweloperskie przypadku kwota rocznego obciążenia każdego metra kwadratowego inwestycji (nie gruntu a realizowanej zabudowy) opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego osiągnęła niemalże 150 zł. Nawet jeśli budynki zostaną oddane do użytkowania za mniej więcej osiemnaście miesięcy, to koszt opłat rocznych w każdym metrze mieszkania sięgnie niemal 450 zł co może nie wydawać się wiele dokąd nie okaże się, że przy średniej wielkości lokalu na poziomie 53 mkw stanowiło to będzie kwotę 23.850 zł – w niektórych lokalizacjach oznaczać to może niemal 4 % wartości (ceny) lokalu.
Problematyka aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nie zniknie wraz z zanikiem samej instytucji. W rytm likwidacji użytkowania wieczystego i przekształcania praw do nieruchomości, opłaty roczne zmieniają się w opłaty z tytułu przekształcenia prawa do nieruchomości. W przypadku nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe ustawodawca wskazuje, że waloryzacja będzie następowała nie częściej niż raz na trzy lata w ślad za zmianami wskaźnika zmian cen nieruchomości ogłaszanego przez Prezesa GUS. Być może w ustawie o przekształceniu prawa do nieruchomości innych niż zabudowane na cele mieszkaniowe znajdzie się podobny mechanizm waloryzacji – tego na razie nie wiemy. Wiemy jednak, że waloryzacja wskaźnikiem cen niesie za sobą problemy – inne niż dotychczasowe, lecz wątpić należy, czy łatwiejsze do rozwikłania.
