Kodeks Urbanistyczno – Budowlany. Projekt jednolity z 16 kwietnia 2014 r.

Do szerokiego wachlarza specustaw wkrótce dołączy SPECKODEKS. Państwo jako hegemon skierowało swe głodne oczy i wyciągnęło zaborcze ręce po majątki swych obywateli i wyborców zgromadzone przez nich w nieruchomościach. Zauważono potrzebę uzbrojenia samorządów w instrumenty darmowego kształtowania przestrzeni urbanistycznej. Utworzono nowe struktury, procedury i zespoły decyzyjne. Gdy nie wiadomo o co idzie to idzie o pieniądze. Czytając projekt Kodeksu wiadomo co jest jego celem. Celem jest przekazanie jeszcze większej władzy w ręce urzędników i wkreślenie w obowiązujący system prawa kolejnych ograniczeń praw własności nieruchomości. Oj, ojojoj, ale będzie się działo! Oto wybrane perły rzucone przez Zespół Komisji Kodyfikacji Prawa Budowlanego. Wzorem minionych trójek robotniczo – chłopskich tworzy się Komisje architektoniczno – urbanistyczne, które pod nadzorem właściwego Ministra będą kreowały stosunki i obowiązki właścicielskie, inwestorskie, lokalne i ogólno społeczne. Prawodawca szczegóły dopracuje i unormuje w szczegółowych rozporządzeniach wykonawczych. Źródłem władzy i pokusą korupcyjną staną się „miejscowe przepisy urbanistyczne” stanowiące jakoby uproszczoną lecz zbiorczą decyzję warunków zabudowy. Twórczo, kreatywnie i dość szeroko poszerzono katalog inwestycji celu publicznego, które stanowić będą przesłankę do wywłaszczania nieruchomości. Wprowadzono pojęcie rewitalizacji przestrzeni definiując ją jako potrzebę wykreślenia nowego ładu urbanistycznego dającego tytuł gminie do swobodnego dysponowania cudzą własnością, włącznie z czasowym zamrożeniem prawa do dysponowania polegającym na zakazie zbycia i najmu. Kodeks wykreował tereny co do których proces inwestycyjny uzależniony jest od uzbrojenia go w infrastrukturę techniczną staraniem własnym właściciela. Gmina może bez podania uzasadnienia odmówić wydania decyzji pozwolenia na budowę lub „zgody budowlanej” a co jest już aż nazbyt nowatorskie zwłaszcza, że na ową odmowę ustawodawca nie przewidział ścieżki odwoławczej. Zatem wartość nieruchomości będzie pochodną dobrych relacji z samorządem i stosownymi Komisjami bez specjalnego związku z historycznym poziomem cen referencyjnych nieruchomości podobnych. Opłaty adiacenckie z tytułu podziału, scalania, zapewnienia dostępu do infrastruktur oraz zmian planistycznych ulegną zasadniczym zmianom także co do sposobu ich szacowania oraz ustalania. Będzie sprawnie, systemowo i bez uszczerbku w majątku samorządów. Posłużono się miłym dla ucha zwrotem „rozliczenia katastralne”. Otwarto furtkę dla zaradnych nazwaną „umową infrastrukturalną” polegającą na stwierdzeniu, że dla chętnych, za zgodą organu, możliwe jest uzbrojenie terenu na własny koszt, jednak docelowi beneficjenci i tak zostaną obciążeni stosowną daniną publiczną. Rezerwy inwestycyjne terenów gotowych do zabudowy w przypadku nie podejmowania działań będą obciążane zwiększoną stawką podatkową. Strzeżcie się obszarnicy gdyż celem publicznym stanie się budownictwo społeczne oraz wszelkie inwestycje określone ustawami bądź odrębnymi umowami międzynarodowymi. Dział VII, rozdział III „wywłaszczanie nieruchomości” traktuje także o zasadach ustalania odszkodowania. Wspomnieć warto o obciążeniu nieruchomości „prawem zabudowy” dla obcego podmiotu i okopanie służebności przesyłu dyktatem jednorazowego odszkodowania obliczanego parametrycznie w oparciu o zapisy z ewidencji gruntów. Koledzy Dąbek i Matejczuk wspierani przez władze środowiska rzeczoznawców wprowadzili modę na wyceny parametryczne służebności przesyłu szacowane jako pochodne wartości gruntów w pasie technologicznym. Ustawodawca zaczerpnął ową światłą myśl bez zasady współkorzystania wzbogacając o korzystanie ze źródła ewidencji gruntów jako wskazówki sposobu korzystania. Niepokornym pozostawiono drogę pozwu cywilnego z wszelkimi konsekwencjami ponoszenia kosztów i ryzyka przegranej po złożeniu bezrefleksyjnej opinii biegłego. Problematyka zwrotów wywłaszczonych nieruchomości i rozliczeń pobranych wcześniej odszkodowań nadal zawieszona jest w zindywidualizowanym aparacie pojęciowym. „Duży może więcej” zaowocowało powstaniem artykulacji praw dostępnych inwestorowi celu publicznego w „decyzji zintegrowanej”. Nadal w przypadkach gdy wywłaszczony nie zgadza się z wysokością odszkodowania ustaloną w decyzji może mieć jedynie nadzieję na wypłatę 70% stosownej kwoty – brak jest stosownych sankcji za uchylenie się od owego obowiązku  – a niezapłacona część wynagrodzenia nie podlega oprocentowaniu z tytułu zwłoki i/lub panującej inflacji obniżającej efekt odtworzenia zawłaszczonego majątku. Mamy w projekcie 453 artykuły zawarte na blisko 100 stronach tekstu. Czas obdaruje nas ogromem komentarzy. Orzecznictwo i judykatura twórczo upora się z nową przestrzenią dalece bardziej wzbogaconą w przyszłości stosownymi rozporządzeniami wykonawczymi. Będzie problem będzie rada. Już dzisiaj warto myśleć co się zdarzy.

Print Friendly, PDF & Email