Lasy Państwowe są konstytucyjnie chronionym dobrem wspólnym. W lasach, na słupach kratowych, rozpinane są linie elektroenergetyczne średnich i wysokich napięć. Za korzystanie z nieruchomości bądź ograniczenie właścicielowi sposobu korzystania spółki inwestorów sieciowych zobowiązane są zapłacić. Oto przypadek klasyczny. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyznaczono teren, który funkcjonalnie przeznaczony został do lokalizacji sieci mediów, w szczególności dla lokalizacji linii elektroenergetycznej. Pas technologiczny biegnie przez Las lub inne tereny użytkowane jednorodnie i nie intensywnie np. grunty rolne.
Właściciel nieruchomości i przedstawiciel gestora sieci zgodnie zdecydowani są, dla uregulowania sprawy, na skorzystanie z instytucji ustanowienia służebności przesyłu. Jaka jest cena za takie udostępnienie nieruchomości dla celów budowlanych? Precyzyjniej od zmiennych jakich parametrów i warunków brzegowych należy ustalać poziom odszkodowania i wynagrodzenia? Rzeczoznawcy majątkowi będąc powołanymi na biegłych zasłaniają się dykteryjkami opatrzonymi magicznymi anagramami typu PKZW czy KSWS4. Idea owych pisemek jest wyraźna. Wyceniajmy wszyscy tak samo a może się społeczeństwo nie zorientuje jak jest manipulowane przez ignorancję środowiska szacującego ich majątki. Wśród arbitralnych, bezkrytycznych i niespójnych założeń „dorobku środowiska rzeczoznawców majątkowych” kluczowy w naszej sprawie jest pogląd jakoby istotnym był jedynie dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości przez właściciela. Budowla linii elektroenergetycznej przebiegająca przez Lasy Państwowe w obszarze przecinki wpływa wyłącznie na wynik finansowy nadleśnictwa powiązany z produkcją drewna. Podobnie dla terenów rolniczych zauważane są wyłącznie ograniczenia w produkcji wokół słupów dźwigających linki. Postawa biegłych stosujących ową modę w operatach szacunkowych jest naszym zdaniem stronnicza i nie symetryczna a przede wszystkim okazuje się czynnością zawodową, która uszczupla nasze dobro wspólne Lasy Państwowe.
Póki co nie ma inspiracji politycznych z MTBiGM oraz wytycznych w standardzie aby, przy pomocy bezrefleksyjnych opinii o wartości wyrąbać trochę korzyści dla inwestora i gestora sieci infrastruktury. Pogląd jakoby zanieczyszczenie sieci oddziaływało jedynie w obszarze pasa technologicznego jest implementowany podczas szkoleń finansowanych częściowo przez firmy przesyłowe. Znamy wiele przykładów gdy wszyscy uczestnicy sporu, poza powołanym biegłym, widzieli obciążenie i uszczerbek w majątku całej nieruchomości. Instytucja nowonabywcy i współkorzystania już tak przywarła do algorytmów wyceny, że lobby dostawców mediów same jest zaskoczone przypadkowym finansowym sukcesem tej kuriozalnej konstrukcji myślowej.
Gdzie jednak dostrzegamy fundamentalną niesprawiedliwość? W przywołanym przykładzie poprzez obszar lasu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyznaczono tereny z funkcją planistyczną: grunty inwestycyjne, obszary infrastruktury dopuszczające korzystanie w sposób dotychczasowy. Zatem naszzym zdaniem potencjał tak określonych gruntów nie jest już pochodną wartości lasów lecz powiązany jest w przestrzenią przeznaczoną i/lub wykorzystywaną dla celów dostawy mediów, przesyłu energii. Dostawa mediów jest celem publicznym, jednakże spółki je realizujące są przedsiębiorstwami komercyjnymi. Plany miejscowe wskazują możliwe sposoby korzystania z nieruchomości, często zawężając je do niektórych funkcji, lecz zawsze odnoszą się do gruntu będącego we władaniu właściciela. Inaczej pisząc. W planach każdoczesny właściciel narzuconą ma paletę funkcji możliwych do zrealizowania na nieruchomosci a nie nieruchomość wkreśloną ma listę potencjalnych dysponentów – posiadaczy. Wyjaśnijmy raz jeszcze. Jeśli na jakimkolwiek terenie m.p.z.p. wkreślił realizację funkcji publicznej to stworzył jedynie przesłankę wywłaszczenia a nie automatycznie zmienił podmiot właściciela. Zasada owo obowiązuje także przy wszystkich spec ustawach. Podsumowując. W Kancelarii Solski i Partnerzy uważamy, że w przypadku gdy na terenie będącym własnością Lasów Państwowych, a w planie miejscowym wyznaczono obszar dla linii elektroenergetycznej, to przywilejem właściciela jest korzystanie z tego gruntu tak jak z obszarów inwestycyjnych. PSE lub Tauron czy inna spółka wysysając potencjał inwestycyjny z terenu określonego planem obowiązana jest zapłacić nie jak za grunty leśne lecz jak za grunty zajęte lub przeznaczone pod inwestycje liniowe. Oczywiście w procesie wyceny posiłkować się trzeba ustawową zasadą korzyści a przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny, paragraf 36, należy stosować odpowiednio. Takie jest nasze zdanie. Bardzo proszę aby rzeczoznawcy nie przyczyniali się do ugruntowania rabunkowej gospodarki wobec lasów, które będą stać naszym prawnukom w kształcie przez nas dzisiaj kreowanym.
Alternatywnie odrzucenie i zdyskredytowanie spojrzenia naszej kancelarii na zagadnienie i wycenianie nadal zgodnie z modą Dąbka preferowaną przez Federację jest niekonsekwentne. Tkwiąc w narzuconym algorytmie i kierując się twardą logiką trzeba przyznać i przystać na konstatacje, że jeśli Lasy mogą w obszarze pasa technologicznego linii elektroenergetycznej prowadzić działalność szkółkarską – produkcję leśną, to niczego nie tracą a nawet przecinki tworzyć będą zapory ogniowe. Zatem retorycznie pytając celowościowo: w imię czego płacić odszkodowanie podnoszące rachunki za prąd wszystkim obywatelom?
Co więcej, na polach z uprawami rolnymi, produkcja zbóż, buraków, łąki rolnicy nie obserwują uszczerbku w planowaniach powodowanych przez cień rzucany przez linie elektroenergetyczne. Zatem brakuje podstaw by na wsiach płacić odszkodowania za służebność przesyłu.
Przynajmniej proszę Was o refleksję. Wiemy, że politycy nie dopuszczą aby środowisko biegłych pobłądziło i zgłosiło do uzgodnienia standard dający gestorom sieci darmowy dostęp do ziem rolników. Pewność ową mamy tak długo póki PSL jest koalicjantem a ich przedstawiciel wicepremierem. Przepraszam tych, którzy odczytali ostatnią wypowiedź jako zamach na niezależność środowiska – to wyłącznie przypadkowa zbieżność obserwacji.
Wracając do głównego wątku. Jeśli w m.p.z.p. wyznaczono pas dla usytuowania mediów infrastruktury to właścicielowi gruntu przysługuje roszczenie o odszkodowanie za wykorzystanie potencjału inwestycyjnego terenu wywodzonego z porównania obrotu rynkowego nieruchomości przeznaczonych lub zajętych sieciami mediów. Analogia drogowa jest jak najbardziej właściwa.
Wypada równocześnie dodać aby uczciwy biegły nie dał się zamknąć w opłotkach wartości netto i przynajmniej w klauzulach wskazał na wyroki sądów orzekające obowiązki gestora sieci do wypłacenia odszkodowania za ustanowienia służebności wraz z obligatoryjnym ponoszeniem kosztów podatku leśnego i podatku od nieruchomości oraz ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.
Informacje są dostępne w Lasach Państwowych – warto cenić wartość i podczas wizji przeprowadzić kwerendę, zobaczyć całą nieruchomość i porzucić pokusę szacowania jeno ceny wyłączenia gruntu z produkcji. Wsłuchajcie się w szum drzew i przytulcie je swoją myślą a one przetrwają krótkotrwałe mody na zawłaszczanie cudzego.
