Zgodnie z treścią art. 112 ust. 3 ugn „wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy” zaś na podstawie art. 128 ust. 1 ugn „wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw”, przy czym podstawą ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 ugn, wartość rynkowa nieruchomości. (art. 134 ust. 1 ugn). W obowiązującym porządku prawnym istotnym, z punktu widzenia wysokości odszkodowań z tytułu pozbawienia praw do nieruchomości wypłacanych podmiotom wywłaszczonym jest również art. 134 ust. 4 ugn, który mówi, że „jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.”.  W tym miejscu warto odnotować i zapamiętać treść art. 151 ust. 1 ugn, który mówi, że „wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”

Ponieważ cele publiczne realizowane są głównie ze środków Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego (oraz oczywiście środków UE i innych środków zagranicznych) powyższe zasady ustalania wysokości i wypłaty odszkodowań, choć mocno nadwyrężane przepisami niższego rzędu (rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego), praktyką i przekazywanymi podczas obowiązkowych szkoleń rzeczoznawców majątkowych zasadami wyceny a także w toku postępowań administracyjnych i sądowoadministracyjnych, zwłaszcza w kontekście planowanej budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego oraz inwestycji towarzyszących, okazały się mocno dotkliwe dla finansów publicznych – wszak większość terenów podlegających wywłaszczeniu to tereny rolne, a to w odniesieniu do nich stosowana jest zasada korzyści. Należało zatem coś zmienić, ale w taki sposób, aby zmianę można było uzasadnić zasadami sprawiedliwości (społecznej) i równego traktowania. 

Rząd przedstawił zatem projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, którego jednym z głównych założeń jest likwidacja zasady korzyści wyrażona wspomnianym art. 134 ust.  3 i 4 ugn. W znacznym uproszczeniu zasada ta mówi, że dla celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej, w celu ustalenia wysokości przysługującego podmiotowi wywłaszczonemu odszkodowania, określa się jej wartości z uwzględnieniem takiego jej przeznaczenia, które generuje wyższą wartość rynkową. Uzasadnienie celowości tej zmiany zajęło autorom uzasadnienia projektu mniej niż jedną stronę (str. 3 uzasadnienia do projektu) a gdyby wliczyć w to krytyczne rozważania na temat zasady korzyści zawarte w punkcie 1 uzasadnienia, niecałe dwie strony. Wśród przytoczonych argumentów autorzy uzasadnienia podkreślają, iż „obowiązujące regulacje prawne dotyczące odszkodowania za wywłaszczenie podlegają negatywnej ocenie doktrynalnej”, „błędne jest założenie o stworzeniu w wyniku przeznaczenia nieruchomości na cel publiczny jakiejkolwiek korzyści inwestycyjnej dla jej właściciela”, a „w praktyce obrotu prawnego niejednoznaczny charakter przepisów dotyczących zasady korzyści […] prowadzi do nieuzasadnionego różnicowania sytuacji prawnej adresatów norm ustawowych, przez przyznawanie istotnie różniących się co do wysokości odszkodowań w porównywalnych stanach faktycznych”. 

Podobnie jak w wielu innych, tak i w tym przypadku, projektodawca próbuje wytłumaczyć odbiorcom normy nie to, w jaki sposób faktycznie zachowują się właściciele nieruchomości oraz ci, którzy prawa do niej chcą (zmuszeni są) pozyskać, ale to, w jaki sposób sprzedający i nabywcy powinni się zachowywać. Zdaniem projektodawcy bowiem, skoro „błędne jest założenie o stworzeniu w wyniku przeznaczenia nieruchomości na cel publiczny jakiejkolwiek korzyści inwestycyjnej dla jej właściciela”, to jej właściciel winien przymknąć oczy i pominąć w rozważaniach nad propozycją ceny sprzedaży fakt, że za chwilę, tuż po transakcji, nieruchomość, którą dotychczas mógł dysponować jak właściciel, zmieni swoje przeznaczenie i z pola kukurydzy przeistoczy się w pole inwestycyjne. Fakt ten powinien również pominąć w toku doboru nieruchomości podobnych do wycenianej powołany jako biegły w postępowaniu o ustalenie i wypłatę odszkodowania rzeczoznawca majątkowy. Obaj zatem powinni zapomnieć o tym, w jaki sposób faktycznie ustalane są ceny transakcyjne, nie tylko nieruchomości, ale również innego rodzaju dóbr, których cenę sprzedaży i nabycia możemy swobodnie negocjować. Liczbowe reprezentacje wartości transakcyjnych, zestawienia i bazy cen ustalanych w toku swobodnych rokowań, są tylko materiałem informacyjnym ograniczonym najczęściej wyłącznie do kocowego efektu długotrwałych negocjacji. 

Projektodawcy zdają się całkowicie pomijać i lekceważyć brzmienie wspomnianego na wstępie art. 112 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który wskazuje, że wywłaszczenie dopuszczalne jest jedynie wówczas, kiedy praw niezbędnych nie można nabyć w drodze umowy. Umowa zaś powinna być negocjowana na równych dla jej stron warunkach, gdyż jedynie wówczas, możliwe jest, jak o tym trafnie stanowi art. 151 ust. 1 ugn, uzgodnienie wartości rynkowej prawa, a taka właśnie stanowić ma podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. 

Uczestnicząc w postępowaniach wywłaszczeniowych od wielu lat i od wielu lat czytując operaty szacunkowe, nie mam szczególnych złudzeń dotyczących tego, w jaki sposób po nowelizacji ustalane będą wysokości odszkodowań z tytułu wywłaszczenia nieruchomości. Sądzę raczej, że rzadko będą one odpowiadały faktycznym wartościom rynkowym praw wywłaszczonych a częściej swoistej wartości wywłaszczeniowej, która dotychczas jasno nienazwana, od lat już błąka się po ustawie o gospodarce nieruchomościami, rozporządzeniu w sprawie wyceny, orzecznictwa administracyjnym i doktrynie.