Sabina Źróbek, Ryszard Źróbek, Jan Kuryj, Gospodarka nieruchomościami z komentarzem do wybranych procedur. Wydawnictwo Gall, Olsztyn, 2012. Wydanie II poszerzone i zaktualizowane; stan prawny: styczeń 2012 r.

Recenzja publikacji powstała w Kancelarii Solski i Partnerzy w styczniu 2012 roku i może być swobodnie kolportowana dla uświadomienia potencjalnych czytelników o szkodliwości książki. Recenzja publikowana jest na licencji Creative Commons CC-BY-SA.

NIE POLECAMY. NIE LUBIĘ TEGO!

Są publikacje ciekawe, słabe, oczekiwane i zamawiane. Ukazała się praca, którą trzeba nazwać szkodliwą. Każda z grup docelowych czytelników nie odnajdzie informacji poszukiwanej a jedynie zatruta zostanie prawdami objawionymi i pozornymi ukrytymi w odtwórczej warstwie dzieła. Książka profesorstwa Źróbek i adiunkta nosi mylący tytuł. Wprowadza w błąd. Nie stanowi komentarza do ustawy o gospodarce nieruchomościami jak też nie wyjaśnia i nie projektuje wybranych procedur administracyjnych. Trzeba głośno piętnować szkodnictwo w dziedzinie publikacji kształtujących przestrzeń odpowiedzialności za gospodarowanie majątkiem publicznym.

Autorzy amatorskim językiem i pełnym uproszczeń i sloganów aparatem pojęciowym opisują wybrane regulacje prawne w większości poprzez ich bierne naśladownictwo pierwotnego tekstu. Kompilacje przytaczanych pojęć i zapisów ustawowych wtłaczane we własne dowolnie konstruowane uogólnienia nie wyjaśniają niczego a prezentowane poglądy bronią się jedynie autorytetem głoszącego. Mimo podkreślania aktualności stanu komentarzy na styczeń 2012 roku nie sposób odnaleźć odniesień do ostatnich zmian w ustawie bądź rozporządzeniu w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego. Nie poruszono fundamentalnych zmian w przepisach omawiających zasady wyceny nieruchomości dla celów wywłaszczenia pod inwestycje drogowe. Jedynie milczeniem potraktowane zostały istotne zmiany zapisów traktujących o zasadach aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Opis przykładowych procedur jest co najmniej naiwny i powierzchowny. Należy się obawiać, że administracja posiłkująca się wskazówkami przegra większość sporów o wysokość daniny publicznej bądź wysokość należnego odszkodowania. Znaczną część książki stanowią przedruki wyroków i  orzeczeń odnoszące się do niektórych aspektów a zamieszczający je autorzy jakby stracili koncept o celowości ich publikowania, oczywiście poza zamiarem wypełnienia wierszówki. Bezspornie także studenci podejmą decyzję bardziej racjonalną gdy odwołają się do źródeł przepisu w jego oryginalnej treści a z pomocą rzetelnych komentarzy bądź programów prawniczej informacji uporządkują przypisane problemom orzecznictwo i literaturę. Przykro to pisać lecz podczas lektury nasuwa się impresja, ze piszący gubi umiejętność czytania ze zrozumieniem tekstu, które sam chce opublikować. Aby odeprzeć ewentualne zarzuty jakoby ocena nasza była nazbyt surowa prosimy zapoznać się z fragmentem publikowanej wiedzy, w części dotyczącej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości.

Ibidem Str. 164. „…Podsumowując wyniki przeprowadzonych badań, można było zauważyć, że podziały nieruchomości na cele inwestycyjne, a zwłaszcza na działki przeznaczone na realizację budownictwa jednorodzinnego wpływają znacznie na wzrost wartości tych nieruchomości na badanym obszarze – średnio 104% (mnożnik 2,04).

Jak wynika przeprowadzonych analiz, przyrost wartości zależał głównie od wielkości powierzchni nieruchomości, która była przedmiotem podziału, jak również od wielkości powierzchni działek, które były wydzielane w ramach podziału. W przypadku gdy z nieruchomości o powierzchni do 5000 m² wydzielane były działki małe i średnie do powierzchni 1000 m², przyrost wartości wynosił na badanym obszarze około 95% (mnożnik 1,95). Natomiast, jeżeli działki o takiej powierzchni były wydzielane z nieruchomości dużej (powyżej 1 ha), to przyrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem wynosił przeciętnie 172%. W przypadku nieruchomości przeznaczonych na cele handlowo – usługowe podziały tych nieruchomości na badanym obszarze skutkowały wzrostem wartości o 40%. ……. Przyrost wartości nieruchomości w wyniku podziału powstaje zawsze. Tak postawiony wniosek odnosi się do podziałów, które przeprowadzane są na nieruchomościach przeznaczonych na cele inwestycyjne w sytuacji, gdy podlegają one przekształceniu poprzez podział na mniejsze nieruchomości i będą przedmiotem sprzedaży np. działki budowlane, działki przeznaczone pod działalność handlowo usługową. Podziały tych nieruchomości wpływają znacznie na wzrost wartości tych nieruchomości – średnio 104% – 149%. Przyrost wartości zależy głównie od wielkości powierzchni działki, która jest przedmiotem podziału, jak również od wielkości powierzchni działek wydzielanych w ramach podziału – minimalnie od 95%, maksymalnie 187%. Przedstawione wyniki odnoszą się zarówno do działek wydzielanych na cele budownictwa jednorodzinnego, jak również na działalność handlowo – usługową…”

Wszystkim tym, którzy jeszcze nie odczuli zniesmaczenia zwracamy uwagę, że inwestor dzielący działkę o obszarze zbliżonym do 1 hektara na około 10 mniejszych działek, zdaniem specjalisty zyskuje blisko dwukrotną wartość, lub inaczej 30% opłata adiacencka z tytułu podziału przy części podziałów konsumuje całkowity wzrost wartości. Autorzy nie dochowali żadnej rudymentarnej naukowej staranności. Brak opisu metody analizy, doboru danych oraz zasad wyciągania oraz weryfikacji wniosków. Mimo to poważają się na stwierdzenie nie tylko o pewności wzrostu lecz apodyktycznie kreślą wysokość przysporzenia zbliżoną do wartości pierwotnej gruntu dzielonego. Chore, nieuczciwe i szkodliwe. Pewien jestem, ze mimo iż bez trudu możemy zweryfikować posiadanie przez autorów uprawnień rzeczoznawcy majątkowego nie istnieją na rynku operaty szacunkowe, przez Państwo Źróbków sporządzone, udowadniające owo chciejstwo wmawiane urzędnikom. Osobom prowadzącym Katedrę Gospodarki Nieruchomości i będących członkami Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej nie przystoi publikowanie tak nieodpowiedzialnych poglądów.

Wszystkim nadal fundamentalnie i ortodoksyjnie zanurzonym w dorobek środowiska naukowego konstytuującego sfederowane środowisko rzeczoznawców majątkowych dedykujemy kolejny, dla oszczędzenia wstydu ostatni fragment, opisujący scenariusze ustalenia opłaty adiacenckiej infrastrukturowej, opłaty z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej.

Ibidem str. 175. „… W literaturze zwraca się uwagę na konieczność wstępnych obliczeń i symulacji wysokości opłat na etapie podejmowania decyzji o kolejności i celowości inwestowania w budowę określonych urządzeń infrastruktury technicznej. Pozwoli ona na określenie spodziewanego dochodu gminy z opłat z tego tytułu. Przykład symulacji wzrostu wartości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, przeprowadzonych przez autorów, na obszarze miasta Olsztyn oraz podanych w literaturze (Polaszkiewicz-Zbrzeska 1995) przedstawiono w tabeli 6.

Rodzaj urządzenia infrastruktury technicznej	Symulacja przyrostu wartości gruntu, badanie własne (Olsztyn) [%]	Symulacja przyrostu wartości gruntu wg. Literatury [%]
droga	4 – 8	15 – 25
sieć wodociągowa	12 – 16	8 – 10
sieć kanalizacyjna	16 – 18	20 – 30
sieć elektryczna	4 – 8	4 – 5
sieć cieplna	–	20 – 30
sieć gazowa	13 – 19	9 – 10

Wypada jedynie ostrzec urzędników samorządów aby nie dawali wiary opracowaniom wywiedzionym z tajemniczych założeń i nie poddanych falsyfikacji. Czy dostatecznie niewytłumaczalnym jest, że zdaniem publikacji bardziej popularnej niż naukowej a chyba nawet populistycznej, gdy zsumujemy wzrost wartości gruntu początkowo nie uzbrojonego a ostatecznie posiadającego większość sieci infrastruktury, środowisko naukowców wywodzi iż właściciel zyska w jednej analizie od 49 do 69% a w drugiej od 76 do 110%. Oczywiście całkiem pominięte są cechy gruntu, jego obszar, kształt i dotychczasowe zainwestowanie. Nie wiemy jak interpretować owe liczby, czy jest to wzrost wartości nieruchomości jako takiej całej i każdej czy też każdego z metrów kwadratowych jako parametru oszacowania niezależnie jak duży obszar wydzielamy i jak racjonalnie może on być dalej wykorzystywany.

Wypada stwierdzić jedynie, ze jeśli czytelnik spotka w rzeczywistości, problem ustalenia opłaty adiacenckiej ustalanej z tytułu podziału bądź budowy urządzeń infrastruktury technicznej może i powinien skorzystać z usług Kancelarii Solski i Partnerzy. Z pewnością operat szacunkowy wskazujący wzrost wartości w skali przywołanej w cytacie jest wadliwy a analiza rynku fałszywa.

Koleżanki i Koledzy. Wstyd. Ludzie czasami czytają książki a gdy już to robią to potrafią dokonać egzegezy tekstu. Proszę szanowne grono Profesorskie dla dorobku naukowego i przyszłego wynagrodzenia nie piszcie czegokolwiek a już napisane pozwólcie chociaż zweryfikować na rynku.

Jeśli nasza recenzja kogokolwiek uraziła taki właśnie był jej cel. Warto cenić wartość. Czy chcesz o tym porozmawiać?