W ramach zawodowych obowiązków czytam operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem handlowym należącym do jednej z dużych sieci. Operat sporządził, powołany przez organ wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, rzeczoznawca majątkowy. Fachowiec z państwowymi uprawnieniami. Przedmiotem oszacowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Zakresem wyceny objęto wartość prawa własności gruntu. Operat sporządzony został dla celu aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Powierzchnia nieruchomości szacowanej to nieco ponad piętnaście tysięcy metrów kwadratowych. Przeznaczenie: tereny usług i handlu z możliwością lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni powyżej dwóch tysięcy metrów kwadratowych. Analizą rynku Autor objął teren powiatu właściwego z uwagi na położenie nieruchomości wycenianej oraz powiatów ościennych. Poszukiwania transakcji nieruchomościami podobnymi zwieńczył tabelą kilkudziesięciu transakcji nieruchomościami, z których najmniejsza charakteryzuje się powierzchnią dziewięćdziesiąt trzy (93) metry kwadratowe, największa: jeden tysiąc pięćset dwadzieścia dwa metry kwadratowe (1.522). Wszystkie transakcje obejmowały sprzedaż prawa własności i wszystkie (chyba, bo z treści wynika to raczej nieśmiało) położone były na terenach o przeznaczeniu handlowo – usługowym. Kilka transakcji najmniejszymi nieruchomościami Autor odrzucił jako niespełniające warunku podobieństwa. Dlaczego? Nie wyjaśnił choć łatwo można się domyślić. Rozstęp cenowy wśród pozostałych: cena minimum 53,09 zł za metr kwadratowy, cena maksimum 890 zł za metr kwadratowy.
Autor przytacza definicję podobieństwa z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która mówi, że kiedy mowa o nieruchomości podobnej należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość uznając, że przyjęte do porównań nieruchomości warunek z definicji spełniają.
Kiedy się niezbyt uważnie przyjrzeć zapisowi ustawy, to niby tak. Położenie – no, na siłę się zgadza, wszak wszystko zależy od tego, w jaki sposób Autor zdefiniował rynek, stan prawny – zdaje się całkiem się zgadza, choć danych szczegółowych brak, przeznaczenie – raczej tak, z zastrzeżeniem jak wyżej, sposób korzystania – dobrze, inne cechy … . Inne cechy to zwykle: lokalizacja, otoczenie, wielkość, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury (znaczy – uzbrojenie) i inne. W innych jest wszystko, co Autor zauważa, albo udaje, że zauważa, a czego już zupełnie nie jest w stanie sparametryzować ani oszacować. Z tą powierzchnią jest jednak kłopot. Nieruchomość szacowana jest dziesięciokrotnie większa od największej porównawczej. Autor wspaniałomyślnie jednak dodaje informację, że transakcji większymi nieruchomościami na badanym rynku nie odnalazł zatem ich nie było, zatem wyceni na podstawie tego, co ma korygując odpowiednio za pomocą cech i wag. I wycenia. Jako, że wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania należy do rzeczoznawcy majątkowego, zatem rzeczoznawca, biorąc pod uwagę, jak sam stwierdza, dostępne informacje o rynku i uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych oznajmia, że oszacowania dokona w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Przyjmuje jak zwyczaj każe trzy transakcje, według preferencji pośredników, rzeczoznawców i uczestników rynku wyznacza cechy różnicujące oraz wagi tych cech, liczy i wychodzi: 595 zł za każdy metr kwadratowy, co daje nieco ponad dziewięć milionów złotych za całość. 9 milionów złotych. Za półtora hektara. W miejscowości, która, zapewniam, nie należy nawet do czołówki średniej wielkości miast w Polsce. Plasuje się raczej w dolnej strefie stanów średnich, choć też nie jest najbiedniejsza.
Pominę tutaj zasady, którymi kierują się inwestorzy w toku szacowania ceny, którą skłonni są zapłacić za teren, na którym zamierzają wybudować obiekt handlowy. Mogę zapewnić, że nie korzystają z podejścia porównawczego, metody porównywania parami ani korygowania ceny średniej. Rozumiem jednak, że powołanego rzeczoznawcę majątkowego wiążą przepisy powszechnie obowiązującego prawa i nie może on dokonać wyceny w inny sposób. Pominę również to, że wyznaczanie cech różnicujących i wag tych cech na podstawie „badań preferencji” nie jest najlepszą metodą ich określania. Chciałbym jednak spostrzec, że definicja nieruchomości podobnej z ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga jednak, podobnie jak wszystkie inne zasady i definicje, namysłu i odrobiny refleksji. Być może warto byłoby do tej definicji dodać, choćby dla rzeczoznawczego komfortu, że nieruchomość podobna, to taka, o którą konkurują nabywcy z tego samego kręgu zamierzający na niej zrealizować identyczne lub niemal identyczne przedsięwzięcie. Wówczas okaże się, że żadna z przyjętych przez Autora transakcji nie dotyczyła nieruchomości podobnej, choć niemal wszystkie definicyjne warunki zostały spełnione a powierzchnię można było (?) uznać za cechę różnicującą i wyznaczyć dla niej piętnastoprocentową wagę (o ile jest się rzeczoznawcą – ryzykantem). Żadna z tych nieruchomości nie jest podobna ponieważ o żądną z nich nie zabiegałby przedstawiciel żadnej z sieci handlowych prowadzących swą działalność w obiektach o dużej powierzchni (nie mówię zatem o Żabkach i podobnych obiektach). Na żadnej z przyjętych do porównań nieruchomości po prostu nie zmieściłby się obiekt handlowy większy niż niewielki sklep, bo każdy z takich obiektów musi mieć zaplecze, parking, drogi dojazdowe i place manewrowe (o szeregu urządzeń dla dzielności takich obiektów koniecznych nawet nie wspomnę). To nie są nieruchomości podobne i gdyby Autor pomyślał, i w wyniku tego namysłu zastanowił się, czy na którejkolwiek z tych nieruchomości oko zawiesiłby przedstawiciel działu rozwoju sieci handlowej, której obiekt stoi na nieruchomosci wycenianej (lub podobnej), niechybnie doszedłby do wniosku, że to nie jest nieruchomość podobna. Jest zupełnie niepodobna do nieruchomości wycenianej pomimo, że kiedy oko nieco przymrużyć, ustawowe założenia definicji podobieństwa spełnia.
P.S. Skąd zatem taka wartość, skoro mówi się, że grunty pod obiekty handlu wielkopowierzchniowego należą do najdroższych na rynku, a te choć się na taki cel nie nadawały, osiągały ceny wyższe? Być może stąd, że na działkach, które osiągały wysokie ceny transakcyjne można było budować wysoko, być może część z nich położona była w ścisłym śródmieściu miasta, być może na niektórych można było łączyć funkcje? Nie wiem. Wszak dane identyfikujące nieruchomości porównawcze rzeczoznawcy uznają za tajemnicę zawodową. I słusznie. Jeszcze by ktoś odkrył, że są niepodobne nie tylko z uwagi na zainteresowanie potencjalnych nabywców.