W toku analizy akt spraw, które prowadzimy w imieniu naszych klientów, zwykle musimy zapoznać się także z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości. Niezależnie od tego, czy sprawa dotyczy opłaty, jaką organ zamierza obciążyć właściciela (lub użytkownika wieczystego), czy też zmierza do ustalenia i wypłaty odszkodowania – jednym z głównych elementów zgromadzonego materiału dowodowego jest wycena nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a jednym z elementów tego operatu jest opis nieruchomości, jaki biegły przyjął dla szacowania. Opis ten zwykle nie budzi wielkich kontrowersji – przynajmniej w sferze faktów, które biegły ustalił, choć kontrowersje może budzić to, że w toku postępowania (sądowego lub administracyjnego) ustalania faktów podejmuje się biegły zastępując organ do ich ustalenia powołany. Znacznie więcej kontrowersji budzi jednak subiektywna w znacznej części przypadków ocena faktów, jakiej biegły dokonuje w procesie określania wartości oraz uproszczenia, jakie ujawniają się w toku lektury sporządzonej przezeń opinii. 

W toku jednej z prowadzonych przez nas spraw, która dotyczyła ustalenia wysokości i pobrania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek umożliwienia dostępu do wybudowanych urządzeń infrastruktury (szerzej o rencie adiacenckiej lub infrastrukturowej pisaliśmy w innym naszym artykule) powołany biegły dokonał ustalenia faktów opisując stan nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń. Problem polegał na znacznej subiektywizacji opisu i uproszczeniach, których dokonał biegły. W stanie faktycznym mieliśmy do czynienia z nieruchomością, obok której wybudowano drogę osiedlową o charakterze tak zwanego pasa pieszo – jezdnego. Przed realizacją inwestycji ulica osiedlowa utwardzona była staraniem samych mieszkańców, którzy pobudowali wzdłuż swoich działek chodniki, starannie utwardzili pas ruchu samochodowego, oświetlali ulicę na własny koszt lampami umieszczonymi na własnych działkach i dla własnej wygody i bezpieczeństwa dbali o wybudowaną drogę regularnie ją remontując. Prawdą jest, że dla wykonania tych prac właściciele sąsiadujących z drogą nieruchomości nie przygotowali projektu budowlanego, nie uzyskali pozwolenia na budowę i nie oddali inwestycji do użytkowania. Prawdą jest również, że wybudowana staraniem mieszkańców droga nie wyglądała tak estetycznie jak po zmianach dokonanych przez lokalny samorząd. 

Po oddaniu wybudowanej drogi do użytkowania lokalne władze postanowiły ustalić i naliczyć opłatę adiacencką z tytułu umożliwienia korzystania z nowo wybudowanej drogi.  W tym celu dopuszczono dowód z opinii biegłego na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury. Powołany biegły, na podstawie dostępnych w aktach sprawy dokumentów dokonał opisu nieruchomości przed realizacją inwestycji przyjmując za organem, że wprawdzie ulica była drogą utwardzoną jednak w sposób nielegalny, bez wymaganych dokumentów, zaświadczeń i pozwoleń. W konsekwencji biegły przyjął, że w sąsiedztwie szacowanej nieruchomości …. nie istniała utwardzona droga i do porównań przyjął nieruchomości położone wzdłuż dróg polnych, nieutwardzonych, gruntowych, bez urządzonych chodników i oświetlenia ulicznego. Łatwo wywieźć, że z tak sporządzonego oszacowania wynikało, iż na skutek  umożliwienia korzystania z wybudowanej drogi wartość nieruchomości wzrosła – przeciętnie, jak wynikało z ustaleń biegłego, o około 12 – 14 %. 

Wniesione w toku postępowania uwagi nie spotkały się ze zrozumieniem ze strony organu. W wydanej decyzji organ twierdził, że wcześniej istniejąca droga pobudowana była nielegalnie, a zatem zgodnie z prawem nie istniała, a co za tym idzie powołany biegły prawidłowo ustalił stan nieruchomości przed realizacją inwestycji i trafnie przyjął do porównań ceny transakcyjne nieruchomości położonych przy drogach nieurządzonych. 

Aktualnie sprawa przekazana została odwołaniem pod rozwagę Samorządowego Kolegium Odwoławczego. 

W całej jednak sprawie dziwić musi przynajmniej jedno. W aktach sprawy znajdowały się zdjęcia nieruchomości przed realizacją inwestycji, na których znakomicie widać stan drogi przed jej przebudową. Znajdował się również w aktach sprawy szczegółowy opis stanu ulicy przed jej przebudową, zgodnie z którym wzdłuż poszczególnych działek pobudowane były chodniki, ciąg jezdny utwardzony a ulica oświetlona. Pomimo jednak tych faktów powołany biegły za organem przyjął, że istniejąca wcześniej droga, jako wybudowana nielegalnie, nie istniała i w toku szacowania określał wartość poszczególnych nieruchomości jako pozbawionych dostępu do drogi utwardzonej. W rezultacie uzyskał wyniki umożliwiające organowi ustalenie wysokości opłaty. W naszej ocenie potencjalni nabywcy nieruchomości nie zwracają jednak uwagi na to, czy droga dojazdowa do działki, którą zamierzają nabyć wybudowana jest legalnie czy nielegalnie; interesujące jest dla nich czy dojazd lub dojście do domu wiązało się będzie z brodzeniem w błocie i kałużach czy uda się pokonać tę drogę „suchą stopą”. W procedurze ustalania opłaty adiacenckiej  z tytułu wybudowania drogi istotna jest bowiem wartość nieruchomości przed i po zrealizowaniu inwestycji a ta nie może zakładać, że nie było czegoś, co faktycznie istniało.