Właściciele cennych nieruchomości są wikłani w spory o ich wartość lub o prawa do korzystania z majątku. Przedsiębiorcy rozbudowujący zakład napotykają opór obrońców środowiska i miłośników przyrody. Inwestorzy planujący wznieść zabudowania na własnym gruncie odbijają się od biurokracji urzędniczej. Spółki Skarbu Państwa i gminne zakłady komunalne wywłaszczają prywatne tereny korzystając z wielu procedur przyznających im poprzez specustawy niespotykane władztwo. Często elementem sporu a niekiedy jego centralnym punktem jest opinia o wartości nieruchomości, bądź opinia o wartości spornego prawa do korzystania z terenu. Monopol na wycenę wartości nieruchomości mają rzeczoznawcy majątkowi. W postępowaniach administracyjnych dokument nazywany jest operatem szacunkowym. W Sądach obok nazwy własnej „operat szacunkowy” biegli stosują także nazwę potoczną opinia o wartości. Operat szacunkowy jest to dokument sformalizowany w przepisach i w praktyce środowiska wytwarzany przy użyciu hermetycznego języka. Przesłanki wyceny, prawidła jej sporządzenia i źródła danych transakcyjnych i merytorycznych, oraz uzasadnienie określonej wartości nieruchomości skryte są w żargonie i pozostają osłonięte tajemnicą zawodową. Dawniej, gdy organ parł do rozstrzygnięcia sporu w oparciu o wycenę, wadliwie ustalającą wartość nieruchomości, podmiot mógł uchronić się przed niekorzystnym, przymusowym rozporządzeniem mieniem, okazując opinię organizacji zawodowej o prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Oczywiście opinia zespołu rzeczoznawców musiała podać, że oceniany operat – wycena ma błędy formalne. Nie odnoszono się do wartości. Nie wskazywano jaka wartość rynkowa jest prawidłowa. Wadliwe sporządzone oszacowanie na mocy ustawy, w związku z oceną dyskwalifikującą opracowanie rzeczoznawcy, bezpowrotnie usuwało operat szacunkowy z obrotu prawnego. Było i się skończyło. Przyzwolenie na torpedowanie postępowań administracyjnych ma swoje granice. W Sądach funkcjonował bezpiecznik polegający na tym, że skład orzekający musiał wydać zgodę na ocenę dowodu o wartości przez organizację zawodową, a po jej złożeniu do akt mógł ją odrzucić jako nie przydatną w sprawie. Ustawodawca aby móc realizować sprawiedliwość społeczną i nie być wodzonym na opóźnienie zmienił przepis Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Usunął nieuchronność skutków negatywnej oceny operatu szacunkowego. Kilka lat dorobku orzeczniczego i komentarzy procedury zapadło w niepamięć. Organ został wzmocniony gorsetem uznaniowości opinii powołanego biegłego legitymującego się mitycznymi wiadomościami specjalnymi. Teraz wycena pokazująca wartość nieruchomości jest dowodem podlegającym ocenie i zwalczać ją można jedynie argumentami z wiedzy specjalnej biegłego. Gdyby Dawidek miał zawsze szanse w bójce z Goliatem sens mitu byłby przeciwny. Słaby pokona silnego jedynie sprytem i analizą silnych i słabych stron oponenta. Kto ma zrobić due diligence organu, będącego płatnikiem zapłaty biegłego? Aby obalić operat szacunkowy będący dowodem w sprawach administracyjnych bądź w sprawach prowadzonych przed Sądem powszechnym trzeba władać językiem biegłego. Gdy rozumiesz nowo mowę i metajęzyk oraz jeśli masz dostęp do danych źródłowych to dostępne staje się dla Ciebie uczciwe prowadzenie sporu. Korporacje zawodowe chronią swoich członków. Umiesz liczyć to licz na siebie albo deleguj obliczenia Twojej szkody profesjonalistom i praktykom. Analiza operatu szacunkowego, falsyfikacja wyceny to znacznie więcej aniżeli odrębne analizy podstaw prawnych, uwarunkowań merytorycznych i weryfikacje źródeł oraz cech transakcji porównawczych, jak też przeliczenie trafności ustalenia cech cenotwórczych na porównywalnym rynku lokalnym. Trzeba obnażyć ukryty szyfr wewnętrzny zaszyty przez biegłego w dokumencie. Fałszywy algorytm wyceny skutkuje wadą finalnie oszacowanej wartości nieruchomości. Podsumowując – trafna ocena dowodu o wartości to dużo więcej aniżeli kontr operat bądź opinia organizacji zawodowej o wadach formalnych operatu koleżanki lub kolegi z branży szacowania nieruchomości. Helisa strategii prowadzenia sporu z organem nadal wspina strony ku doskonałości. Ćwiczenie i pokora czyni mistrza, jednak nie jest to recepta na każdorazowy sukces. Warto jednak cenić wartość i kupić los na loterii odkrywającej prawdę o słusznej, ekwiwalentnej i sprawiedliwej wartości nieruchomości