Potocznie opłatę za wzrost wartości nieruchomości po podziale nazywa się rentą podziałową. Renta to świadczenie okresowe i skoro opłata jest daniną publiczną płatną jednorazowo a jedynie na wniosek może zostać rozłożona na raty, to być może sformułowanie „renta” odnosi się do braku sprawności lub innej ułomności owej instytucji. Na witrynie www.solski.pl 5 lutego 2014 r. opublikowaliśmy tekst zatytułowany: „opinia rzeczoznawcy to jeszcze nie decyzja”. W publikacji opisaliśmy skutek naszych kilkuletnich starań i argumentacji zmierzających do konstatacji, że wzrost wartości w skutek podziału nie może być szacowany w oparciu o sumę wartości jednostkowych działek po podziale. Wskazaliśmy jednocześnie sygnaturę wyroku w którym WSA w Poznaniu podzielił nasz pogląd. Przywołane orzecznictwo zdyskredytowało tym samym przyzwyczajenie środowiska Rzeczoznawców majątkowych do korzystania dla celu ustalenia opłaty adiacenckiej z dwóch rozłącznych baz danych transakcji nieruchomościami podobnymi. Obnażyliśmy ułomności i pustkę poznawczą dotychczasowej polskiej szkoły wyceny w zakresie operatów szacunkowych szacujących wzrost wartości nieruchomosci z tytułu podziału. Nie skromnie można stwierdzić iż staliśmy się a rebours klasykami wyceny. Na reakcję konformistycznej części animatorów rzeszy wyceniających, po pojawieniu się wyroków w bazie danych NSA, nie musieliśmy zbyt długo czekać. Łódzkie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych inspirowane przez samorząd wydało oświadczenie w formie listu otwartego jakoby większość powoływanych biegłych nie zgadzała się z tezą wyroków. Instrukcja napisana w stylu prawa powielaczowego powołując się na milczącą większość wskazuje instrumentalnie by bezkrytycznie udowadniać wzrost wartości bo taka była intencja ustawodawcy. Samorodnie wyłoniona reprezentacja elity praktyków i teoretyków szacowania, 19 lutego 2014 r. pospiesznie przesłała swoje postulaty i odezwy skierowane do szacownych koleżanek i kolegów – braci rzeczoznawczej, na ręce Miłościwie panującego i dysponującego instrumentem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, hegemona, Ministra Infrastruktury i Rozwoju, kwiat i owoc własnej łódzkiej inicjatywy pisemne wyznanie wiary, że opłata za podział być musi. Gest został zauważony a być może zostanie doceniony. Wkrótce ruszy karuzela szkoleń jak wyceniać nam kazano. Treść łódzkiej odezwy i listę jej sygnatariuszy już publikowaliśmy a dokument ów nie zasługuje na dalszą naszą promocję. Bez naszego zdziwienia Departament Gospodarki Nieruchomościami w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju zauważył trzepot gołębich skrzydeł podległych organowi Rzeczoznawców. Działacze zostali uhonorowani zaszczytem bycia adresatem imiennego listu z 22 maja 2014 r. o znaku pisma DGN-II-0770-1TN/14 z poważaniem podpisanego przez Dyrektora Pana Grzegorza Majcherczyka. Stanowisko organu Ministra nie jest widoczne na rządowej witrynie. Jednak pocztą elektroniczną rozsyłana jest owa prawda objawiona i światłość wstępuje w środowisko Rzeczoznawców Majątkowych. Co autor miał na myśli i jakie prawdy ponadczasowe urzędnik był łaskaw przekazać w kolportowanym stanowisku? Rzucone szczodrze środowisku perły egzegezy przytaczamy w formie obszernych cytatów.

„Konsekwencją podziału nieruchomości jest wzrost wartości nieruchomości, a tym samym możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej.”

„Przy określaniu wartości nieruchomosci po podziale, prawidłowe jest zatem określenie poszczególnych wartości działek gruntu, które mogą stanowić samodzielny przedmiot obrotu w następstwie kolejnych czynności prawnych dokonywanych już po podziale, pomimo, że w dacie zatwierdzenia podziału nieruchomości stanowią wraz z pozostałymi działkami jedną nieruchomość w rozumieniu Kodeksu Cywilnego.”

„Ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej, w tym dokonanie odpowiednich porównań i (sumowań) należy bowiem do wyłącznych uprawnień organu prowadzącego postępowanie.”

„Mając na uwadze podstawowe założenie stosowane w wykładni praw, tzw. założenie o racjonalności prawodawcy i stosując wykładnię celowościową przepisu, wartość nieruchomości po podziale, … , należy  poszukiwać szacując przedmiot wyceny rozumiany jako nieruchomość „docelowa”…”

„Ponadto podkreślenia wymaga fakt, iż w przypadku podziału nieruchomości o różnym przeznaczeniu (mieszkaniowe, rolnicze, leśne, techniczno – produkcyjne), każda z nowo wydzielonych działek będzie wyceniana w oparciu o analizę innego segmentu rynku …”

„W przypadku podziałów nieruchomości obserwacja rynku wskazuje, że tylko sporadycznie właściciele zbywają po podziale nieruchomości w całości (wszystkie wydzielone działki gruntu łącznie). Natomiast z reguły właściciele dokonują podziału nieruchomości po to, żeby działki gruntu powstałe w wyniku podziału zbywać indywidualnie. Zatem sposób postępowania polegający na określeniu poszczególnych wartości wyodrębnionych działek gruntu, umożliwia prowadzącemu postępowanie ustalenie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, co wypełnia wymóg ustawowy.”

Nie szkoda słów i ręce nie opadają. Warto cenić wartość. Stawiamy czoła pazerności i aparatowi fiskalizacji wszelkiej działalności i aktywności gospodarczej podmiotów w Polsce. Manifest Ministerstwa to jeszcze nie ostateczna decyzja ustalająca wysokość daniny publicznej. Jednak spokojnie i merytorycznie. Póki spór trwa Twoje pieniądze pozostają w Twojej kieszeni.

Artykuł 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami wyraźnie stanowi, że JEŻELI wzrosła w wyniku podziału wartość nieruchomości można ustalić opłatę adiacencką! Aprioryczne przyjęcie założenia, że wartość wzrasta a przepis musi się wypełnić jest świadectwem postawy wobec Państwa Prawa.

Cóż zatem, dla tego samego miejsca w przestrzeni, jest źródłem wzrostu wartości, gdy ceteris paribus jest wyłącznie wydzielenie działek geodezyjnie na mapie, bez stosownych zmian w terenie i w księdze wieczystej?

Utrwalone orzecznictwo wskazuje, że wysokość opłaty uzależniona od zmiany wartości nieruchomości musi być wywodzona wyłącznie z takich przesłanek ustawowych, których zajście w sposób bezpośredni i jedyny wpływa na zmianę tej wartości. Na gruncie orzecznictwa przyjętym jest, że związek taki musi być bezpośredni i wpływać wyłącznie ze zdarzeń opisanych właściwą normą prawną. W przypadku art. 98 a ugn norma mówi, że zmiana wartości nieruchomości wypływać musi wyłącznie z faktu dokonania jej podziału a nie z hipotetycznej czysto możliwości odrębnego zbycia każdej z nowo wydzielonej działki gruntu.

Rzeczoznawca Majątkowy powinien dokonać oszacowania nieruchomości w jej dwóch stanach, przed i po podziale geodezyjnym, jednak zawsze dokonać oszacowania nieruchomości w całości a nie poszczególnych, nowo wydzielonych działek gruntu jako podzielonych i wydzielonych do odrębnych ksiąg wieczystych a następnie sumować ich wartość.

Doniosłym jest, że projekt zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami z 3 czerwca 2008 roku, skierowany przez Komisję Przyjazne Państwo, drukiem numer 832, w szczególności głosi, że podział fizyczny nieruchomości nie wpływa na przeznaczenie gruntu, nie zmienia sposobu korzystania oraz dysponowania nieruchomością. Wniesiono o usunięcie przepisu i odstąpienie od ustalania opłat  adiacenckich z tytułu podziału także w przepisach intertemporalnych.

Opłata adiacencka nie jest para podatkiem od działalności właściciela. Przepis art. 98a mówi wzroście wartości nieruchomości a nie współ korzystaniu przez samorząd w partycypacji w zysku łączącym zarówno podział gruntu jak i jego zbycie w częściach. Ineresuje nas wzrost wartości gruntu wyłącznie z tytułu podziału a nie pełnego łańcucha działań i zdarzeń gospodarczych.

Jabłka w sadzie niechaj posłużą za ilustrację gruntu, obszaru inwestycyjnego przed podziałem. Pamiętajmy, że celem jest produkcja owoców na rynek konsumpcji lub dla przemysłu spożywczego. Podobnie dla terenów celem jest wykorzystanie zgodne z przeznaczeniem w m.p.z.p. Rozprawiamy o opłacie adiacenckiej z tytułu podziału. Jabłka zapakowane w skrzynki to nieruchomość z wydzielonymi geodezyjnie działkami. Można kupić hurtem tonę luzem, w skrzynkach lub poszczególne skrzynki odrębnie. Ile jest zatem wart magazyn hurtownika z owocami w sadzie i z owocami w skrzynkach (koszt opakowania i dostawy pomijamy gdyż wszystko odbywa się na koszt i z inicjatywy właściciela). Biegli liczą cenę jabłek w sadzie jako kategorię przed podziałem i jabłka w koszyczku w osiedlowym sklepiku dostępnym dla każdej z gospodyń domowych jako sumę działek po podziale. Zapakowanie w skrzynki to jeszcze niezrealizowanie marży za detal w sklepie. Biegły ma obliczyć wzrost wartości powstały wyłącznie z tytułu podziału a nie jako skutek zrealizowania pełnego łańcucha działań i zdarzeń gospodarczych. Na gruntach niepodzielonych można wznieść budynki takie same jak na podzielonych i następnie wydzielić część gruntu dla wyodrębnienia nieruchomości a wszystko to już bez opłaty adiacenckiej. Ilość domów możliwych do wybudowania jest taka sama przed i po podziale bo o tym decyduje plan miejscowy a nie fakt podziału geodezyjnego.

Zadaniem biegłego jest oszacowani wzrostu wartości nieruchomości a nie wzrostu wartości poszczególnych działek. Wskazanie źródła metody i jej uzasadnienie jakoby dopuszczalnym było sumowanie wartości części nieruchomości dowolnie wyodrębnionych w ostateczną cenę całej nieruchomości bezspornie pozostaje pobożnym życzeniem.

Proceduralnie wypada wspomnieć, że Komunikat Ministra Infrastruktury z 4 stycznia 2010 roku w sprawie uzgodnienia standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” został ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury z dnia 8 stycznia 2010 roku. Numer 1 pozycja 1.

Artykuł 147 Ustawy o gospodarce nieruchomościami dopuszcza rozłożenie na raty roczne płatności opłaty adiacenckiej. Należność gminy podlega zabezpieczeniu, w tym poprzez ustanowienie hipoteki.

Nieruchomość, w przypadku gdy decyzja stanie się ostateczna, będzie przedmiotem zabezpieczenia wierzytelności.

W przywołanym wyżej standardzie zawodowym rzeczoznawców majątkowych, który został uzgodniony i po opublikowaniu stanowi normę powszechnie obowiązującą znajdujemy definicje i normy obligujące.

Punkt 1.1 „Standard stosuje się ilekroć nieruchomość została lub będzie obciążona ograniczonym prawem rzeczowym stanowiącym zabezpieczenie wierzytelności,…”

Punkt 4.3 „Rzeczoznawca ma również obowiązek, …., wskazać obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością, … Powyższe dodatkowe informacje przedstawia się w formie załącznika do operatu szacunkowego”.

Bezspornym jest, że w dacie sporządzania operatu szacunkowego przywołany standard jest przepisem prawa. Nieruchomość może być przedmiotem zabezpieczenia wierzytelności z tytułu odroczenia należności opłaty adiacenckiej z tytułu podziału. Zatem w zgodzie z obowiązującym prawem w każdym operacie szacunkowym sporządzonym dla celu renty podziałowej obligacyjnie musi znajdować się załącznik określającego obszary ryzyka.

Czy niezależne i nie zderegulowane środowisko rzeczoznawców majątkowych zdobędzie się na kolejne refleksje? Kancelaria Solski i Partnerzy rzetelnie, wnikliwie, starannie i ze zrozumieniem treści czyta wszystkie dokumenty w sprawach, których prowadzenie powierzają nam nasi klienci.