Potencjał inwestycyjny nieruchomości po nowemu.

Zniknie Studium. Nie będzie już WZ-tek. Zabraknie m.p.z.p.

Będzie plan przeznaczenia dla gminy. Będzie plan zabudowy dla terenu ubiegającego się o zgodę budowalną. Będzie normatyw urbanistyczny dla terenów przewidzianych pod zabudowę. Te trzy nowe stany planowania urbanistycznego zastąpią formy współcześnie kształtujące przestrzeń publiczną i potencjał inwestycyjny nieruchomości.

Minister Inwestycji i Rozwoju powołał zespół doradczy, którego zadaniem jest przygotowanie założeń reformy procesu inwestycyjno – budowlanego. Jednym z celów jest przebudowanie ustaw o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i prawa budowlanego wraz z wprowadzeniem do naszego systemu prawnego Kodeksu Urbanistycznego. Pamiętajmy także, że trwają prace nad głęboką zmianą Kodeksu Cywilnego.

Efektem prac ma być uproszczenie, skrócenie oraz zmniejszenie represyjności procesu inwestowania w zabudowę gruntów. Przywileje podmiotowe nie mogą jednak kolidować z przyjętym ładem zrównoważonego rozwoju kraju. Ułatwienia dla inwestorów nie mogą także naruszać dóbr interesu publicznego. Kolektywne dobro wspólne jest cenniejsze od zindywidualizowanego prawa własności, które może i powinno być ograniczone w zakresie swobodnego korzystania z pełni praw do zabudowy. Proponowane i opracowywane zmiany przepisów wydają się rewolucyjne z zachowaniem pełnej wieloznaczności użytego pojęcia powiązanego z rewolucją. Revolutio – znacząca, gwałtowana zmiana.

Ustawodawca przygotuje narzędzie, dzięki którym samorządy wspierane przez Państwo zbudują trwały ład przestrzenny. Konstytucyjne prawa innych uczestników, większości lokalnych społeczności zostaną zagwarantowane. W przypadkach gdy powiększać miałby się chaos zabudowy, nieprzewidywalność przestrzeni lub gdyby miało dochodzić do pogorszenia warunków życia społeczności to organy samorządowe i państwowe będą z całą mocą ingerowały. Nie ma zgody i przyzwolenia aby pojedynczy właściciel gruntu bezkarnie wznosił na nim budynki godzące w normy współżycia społecznego. Napiętnowane winno być także notoryczne uchylanie się od zabudowy własnego terenu zabudową oczekiwaną przez lokalne grupy ludzi. Samowole budowlane będą rozbierane na koszt właściciela gruntu. Decyzje inwestycyjne muszą zapadać w uzgodnieniu z opiniami kolektywnymi zapadającymi w organach administracji samorządowej. Na tę chwilę nie sposób wyczytać w zapisach projektów i z notatek z konsultacji społecznych co władza planuje począć w kwestii regulacji i/lub rozsądzenia już dzisiaj zauważonych konfliktów pomiędzy właścicielami nieruchomości a opinią społeczną.

Wybiegnijmy w przyszłość zastaną przez nas po zmianach w prawie budowlanym i ustawie o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym. Nie obowiązują normy Studium zagospodarowania przestrzeni. Uchylone zostają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Wydane Warunki Zabudowy tracą ważność. O pozwolenie na zabudowę trzeba starać się w zgodzie z nowym porządkiem prawnym. Jak? Co z zachowaniem dawnych zapisów? Co jest normą w okresie przejściowym?

W przyszłości dla terenu całej gminy, w większych miastach dla całej dzielnicy, obowiązkowo sporządzony zostanie Plan Przeznaczenia reprezentujący strategię rozwoju poszczególnych obszarów. Dla terenów wskazanych w planie przeznaczenia powstaną stosowne plany zabudowy, które będą podstawą wydawania zgód budowlanych. Dla terenów przewidzianych pod zabudowę, ale nie objętych planem zabudowy opisane zostaną normatywy urbanistyczne określające minimalne wymogi komunikacyjne i infrastrukturalne dla terenów przewidzianych pod zabudowę, ale nieobjętych planem zabudowy.

Opinia publiczna wie, że zasada dobrego sąsiedztwa i wuzetki, jako decyzja o warunkach zabudowy, to rozwiązanie patologiczne i zanurzone w politycznych koneksjach. Zgodnie z przyjętym harmonogramem prac zespołu doradczego, kompleksowy projekt zmian ma być upubliczniony w drugiej połowie 2019 roku – zatem jeszcze przed wyborami parlamentarnymi. Ogólnie inicjatywa zmian jest popierana przez większość partii politycznych i środowisk samorządowych. Przypomnijmy, że WZtka jest patologią urbanistyczną i w ślad za jej wydaniem gmina nie może ubiegać się o rekompensatę z tytułu uzbrojenia terenu w media i doprowadzenie drogi, jak też zwrotu kosztów dostarczenie usług publicznych za publiczne pieniądze. Co istotne projekt zmian legislacyjnych zwiększa uprawnienia i kompetencje urzędników. Po planowanej rewolucji planistycznej nasz świat wartości terenów zostanie pokolorowany nową urzędniczą kredką. Od każdej decyzji urbanistycznej samorząd będzie mógł pobrać opłatę renty planistycznej. Wiele inwestycji w infrastrukturę zostanie wstrzymanych aby ciężaru podjęły się konsorcja inwestorów prywatnych zmierzających do uzbrojenia swych terenów. W przyszłości gmina uzyska legitymację ustawową do uchylenia się od wypłaty odszkodowania z tytułu obniżenia wartości gruntu, poprzez przeznaczenie go do realizacji funkcji społecznie oczekiwanej, bądź dla celów inwestycji celu publicznego. Pewni jesteśmy, że kontrola opinii publicznej uniemożliwi wykorzystywanie, w procesie doprecyzowania przeznaczenia terenu, pozycji dominującej przez nie etycznych urzędników samorządowych.

Z pewną dozą nieśmiałości zerknijmy w przeszłość. Przejście zmian o porównywalnej skali miało miejsce gdy do 2003 roku gminy w miejsce planów ogólnych winny uchwalić szczegółowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca zmodyfikował normę dodając rok 2004 aby wszelkie procedury się wypełniły. Mamy rok 2019 a nadal blisko 50% terenów w gminach miejskich nie ma planu zagospodarowania. Na terenach miejsko – wiejskich i wiejskich jest trochę lepiej jednak i tam od 25% do 30% gruntów tkwi w luce planistycznej. Przez ostatnie 10 lat Poznań wydał ponad 10 tysięcy WZ-tek. Rzeszów i Białystok po blisko 9 tysięcy. Ufajmy, że tym razem rewolucja planistyczna nie wprowadzi chaosu na rynku nieruchomości inwestycyjnych i nie wywróci branży budowalnej oraz nie zrujnuje programu zwiększenia powierzchni i ilości mieszkań dla społeczeństwa.

Politycy pewni swej omnipotencji niechaj rozważą dalszą potrzebę regulacji rynku. Uporządkowanie procesu inwestycyjno – budowlanego oraz systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego służyć ma także poprawie dostępności Polaków do substancji mieszkaniowej. Czas na ulepszenie ustawy o własności lokali. Niechaj kamienicznicy nie wypełniają w samotności jako jedyni obowiązków dostarczania lokali spoczywających według litery prawa na samorządzie. Czas na podzielenie się dobrem ze wspólnotą. Ku rozwadze trzeba poddać zniesienie nierówności podatkowej i wykorzystywanie przewagi finansowej bogatej mniejszości nad biedną większością. Ryczałt od najmu jako instytucja się wyczerpał, czy nie czas ujednolicić zasady podatkowe dla wszystkich przychodów z najmu do form ogólnie przyjętych przy prowadzeniu działalności gospodarczej? Przy okazji wprowadzania sprawiedliwości społecznej wypadało by usługę najmu mieszkania opodatkować wspólną stawką podatku VAT, zrównaną z usługą hotelową dla uniknięcia sporów interpretacyjnych zakresu czynności gospodarczych. Dla zachowania przychylności większości wyborców można uchwalić bezpiecznik rynkowy poprzez ustalanie maksymalnej wysokości czynszów. Ilu z nas będzie przeciw przepisom gwarantującym dla przykładu 33 letnią stopę zwrotu z inwestycji w mieszkania i 44 letnią stopę zwrotu z inwestycji w lokale usługowe.

Print Friendly, PDF & Email