Prawo pierwokupu praw do nieruchomości dekretowych

Senacki projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy przewiduje dodanie, po artykule 111 ustawy o gospodarce nieruchomościami, artykułu 111a określającego grono podmiotów uprawnionych do wykonania prawa pierwokupu praw i roszczeń określonych dekretem z dnia 26 października 1945 roku oraz postanowieniami art. 214 zmienianej ustawy oraz prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji wyżej opisanych roszczeń. 

Jak wynika z uzasadnienia projektu: „intencją projektowanego art. 111a ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zahamowanie intensywnego obrotu prawami i roszczeniami określonymi w dekrecie warszawskim, który budzi sprzeciw opinii publicznej. Często bowiem prawa i roszczenia te są przedmiotem obrotu po wręcz symbolicznych cenach, sugerujących, iż oświadczenie woli sprzedającego mogło być obciążone istotnymi wadami. Przede wszystkim jednak negatywny wydźwięk społeczny budzą przypadki, gdy nabywca roszczeń eksmituje z przejętej kamienicy jej lokatorów, z budynku szkoły – uczniów, a publiczne przedszkole pozbawia placu zabaw”. 

Jeśli przyjąć za słuszne założenie, że państwo powinno w ogóle ingerować w sferę dozwolonych umów cywilnoprawnych oraz zapobiegać ich wykonaniu w sytuacjach, kiedy istnieje tylko domniemanie, iż jedna ze stron tej umowy może nie posiadać pełnej wiedzy o jej konsekwencjach, wydaje się, że właściwszym byłoby, dla ochrony interesów potencjalnie krzywdzonej strony, wstrzymanie wykonania umowy celem przeprowadzenia dodatkowego postępowania zmierzającego do wyjaśnienia sprawy. Proponowane przez projektodawców rozwiązanie natomiast powoduje faktycznie, że Skarb Państwa lub m. st. Warszawa nie chroni interesu osoby potencjalnie krzywdzonej, lecz wstępuje w prawa krzywdzącego. 

Natomiast regulacja zmierzająca do ustanowienia na rzecz Skarbu Państwa lub m. st. Warszawy prawa pierwokupu już ustanowionego użytkowania wieczystego powstałego w wyniku realizacji roszczeń dekretowych nie realizuje intencji projektodawcy wyrażonych w uzasadnieniu projektu. Opisana w uzasadnieniu sytuacja, w której nabywca roszczenia eksmituje z przejętej kamienicy lokatorów, pozbawia uczniów szkoły a przedszkole placu zabaw nie dotyczy wszak nabywców już ustanowionego prawa użytkowania wieczystego. O ile jednak można zrozumieć intencję projektodawcy, który pragnie zabezpieczyć interes publiczny poprzez ustanowienie prawa pierwokupu użytkowania wieczystego w sytuacji, kiedy grunt, na którym zostało ustanowione zabudowany jest budynkiem użyteczności publicznej, to proponowane sformułowanie ograniczenia takiego nie zawiera – udziela wszak prawa pierwokupu użytkowania wieczystego niezależnie od tego, jakiego rodzaju budynek jest na objętym nim gruncie posadowiony. W tej sytuacji wydaje się, że celem realizacji intencji projektodawcy, o ile w ogóle uznać ją za słuszną, należy w projektowanym przepisie określić ścisły katalog sposobów korzystania z gruntu, obejmujący wyłącznie ważne cele publiczne, których realizacja na gruncie pozwoli Skarbowi Państwa lub m. st. Warszawa na skorzystanie z prawa pierwokupu. W przeciwnym wypadku w sposób znaczący wzrośnie ryzyko inwestycyjne na rynku tego typu nieruchomości, z których część (zwłaszcza budynki mieszkalne, biurowe i  handlowe) w ogóle nie znajdzie nabywców i w efekcie nie będzie należycie utrzymywana i przestanie służyć wspólnocie miejskiej a zakres uznania administracyjnego spowoduje nasilenie negatywnych zjawisk, umożliwi sytuacje korupcyjne oraz przyczyni się do spadku zaufania do organów władzy. 

Print Friendly, PDF & Email