Własność z przeszkodami

Wstrzymanie a co najmniej istotne ograniczenie przepływów pieniężnych z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste nastąpi od stycznia 2021 roku. Samorządy, dla których wpływy z tytułu własności gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, stanowiły duże kwoty, staną przed problemem skompensowania luki finasowania działań własnych. Wydaje się, że jedynym sposobem będzie uchwalenie, przez parlament wybrany do końca 2019 roku, powszechnego podatku katastralnego od nieruchomości. Podatek katastralny musi zostać uchwalony w 2020 roku aby obowiązywał i był ściągalny od 2021 roku. W przeciwnym razie w znacznej ilości przypadków samorządy zmierzą się z ryzykiem ograniczenia świadczeń dla mieszkańców i/lub bankructwem. Proszę zwrócić uwagę, że ustawa uwłaszcza mieszkańców na gruntach samorządowych i państwowych z bonifikatą, która sprowadza się do zapłaty opłaty rocznej w maksymalnie 3 letniej wysokości. Zatem po skonsumowaniu owych przepływów samorządy zostaną wywłaszczone bez odszkodowania. Idee mają konsekwencje. Dobry Antek z cudzej torby.

1 stycznia 2019 roku, z mocy prawa, nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.  Uchwalona ustawa wywołuje sporo dyskusji o różnym podłożu, w tym związanych z jej celowością oraz wprowadzonymi rozwiązaniami. Zapisy były wielokrotnie omawiane a obecni właściciele nieruchomości mogą zapoznać się z procedurami.  Poniżej przedstawiamy garść uwag z naszej strony. 

Największy chaos powstanie w przypadkach nietypowych. I nie mówimy tutaj o nowych inwestycjach deweloperskich, dla których prawdopodobne jest znaczne opóźnienie zawieranych transakcji (wszak wobec braku zaświadczenia notariusz spisujący taką umowę byłby zobowiązany do samodzielnego ustalenia czy grunt, na którym posadowiony jest budynek, jest czy nie jest, w świetle ustawy, gruntem zabudowanym na cele mieszkaniowe, czego uczynić zapewne nie zechce i będzie oczekiwał na zaświadczenie, na wydanie którego organ ma w najlepszym przypadku miesiąc).  Największy chaos dotknie przypadków, kiedy na gruncie objętym jedną księgą wieczystą znajdują się budynki, budowle lub urządzenia budowlane nie związane z prawidłowym i racjonalnym korzystaniem z budynków mieszkalnych a z takimi sytuacjami będziemy mieli do czynienia kiedy na jednym gruncie posadowiono np. odrębny pawilon handlowy, fragment ponadlokalnej drogi czy w końcu np. ośrodek zdrowia albo wręcz urządzenia kolejowe. Prawo nie przewidzi każdej sytuacji i nie jest instrumentem kreowania rzeczywistości lecz jest jedynie narzędziem rozstrzygania sporów. Przykład problemu nie ujętego w normie. 

Prawdopodobnie pomiędzy zarządami spółdzielni mieszkaniowych i samorządem dojdzie do sporów o uwłaszczenie także na terenach skwerów, dróg wewnętrznych, parkingów osiedlowych, placach zabaw – przestrzeni publicznej intuicyjnie związanej z funkcją mieszkaniową, jednak z uwagi na wielkość obszarową stanowiącą pokusę do swar o dobrowolną zgodę na rozporządzenie mieniem bez wyraźnej delegacji.    

Urzędy mają stosunkowo jasną sytuację w przypadkach typowych. Te nietypowe będą wymagały dodatkowego badania, analiz i z pewnością staną się przyczyną sporów. Rok na wydanie zaświadczeń wydaje się okresem długim ale w sytuacji, kiedy – o czym należy pamiętać – często dla jednej tylko nieruchomości zabudowanej budynkiem wielorodzinnym wysokim trzeba będzie takich zaświadczeń wydać kilkaset – wszak współwłaścicielami lokalu mieszkalnego są najczęściej małżonkowie – samo sporządzenie odpowiednich dokumentów i ich wysłanie stanowi problem techniczny.

Zważmy także, że na wniosek właściciela zaświadczenie musi zostać wydane w cztery miesiące a w uzasadnionych przypadkach z miesięcznym terminem. 

Oczywiście racjonalny organ samorządowy w trakcie 2018 roku, przed wystosowaniem decyzji winien wszcząć procedury aktualizacyjne dla nieruchomości, których opłata roczna została ustalona w oparciu o minioną niższą wartość rynkową. Wiadomo jednak, że tak się nie stało i właściciele nieruchomości położonych w bezpośrednim sąsiedztwie zobowiązani będą do uiszczania opłat od skrajnie czasem równych wartości gruntu,     

Poza tym samo wydanie zaświadczenia to jeszcze nie wszystko. Konieczne są wpisy do ksiąg wieczystych a to również zajmie ogromną ilość czasu. 

Pamiętajmy również, że właściwe organy wydają nie tylko zaświadczenia o przekształceniu wraz z określeniem wysokości należnej opłaty i pouczeniem ale również zaświadczenia, o których mowa w art. 7 ust. 9 czyli zaświadczenia o wniesieniu opłaty w formie jednorazowej stanowiące podstawę wykreślenia roszczenia o opłatę z działu III księgi wieczystej. Wobec wysokości bonifikat zaświadczenia te również będą wydawane masowo. 

Z punktu widzenia gminy najtrudniejsza będzie ocena sytuacji nietypowych. Gmina zobowiązana jest wydać właściwej osobie odnoszące się do właściwie oznaczonej nieruchomości zaświadczenie, w którym stwierdza fakt przekształcenia, wysokość opłaty oraz zawiera pouczenie. Musi zatem sprawdzić kto jest właścicielem i lub ustalić krąg współwłaścicieli (a co w sytuacjach pomiędzy otwarciem spadku a jego nabyciem na przykład?, bądź w sprawach znacznie czasochłonnych jak te, które związane są z działami części udziałów), właściwie oznaczyć nieruchomość, ustalić, czy spełnia ona warunki z ustawy (art. 1 ust. 2), ustalić wysokość opłaty, przygotować i doręczyć dokumenty na właściwy adres lub adresy. W sytuacjach typowych opóźnienia będą wywoływane przez masowość operacji i pomyłki. W sytuacjach nietypowych opóźnienia powstaną w wyniku konieczności rozstrzygnięcia wątpliwości. Czy i jak czynności te wykonywać będą geodeci i kto poniesie koszty tych wyrysów wraz z wprowadzaniem do ewidencji gruntów? Ustawodawca nie uwzględnił sporów o zasadę wytyczenia granicy podziału nieruchomości. Jak te wszystkie informacje i ustalenia mają być wprowadzone do wielu silosów informacji o nieruchomościach i właścicielach?   

Gminy nie będą musiały celowo opóźniać wydawania zaświadczeń. Opóźnienia, z powodów, o których powyżej, powstaną samoistnie, raz z powodu ogromnej skali operacji, dwa z uwagi na przypadki nietypowe i konieczność dokonywania rozstrzygnięć. 

Pamiętajmy jednak, że w całej procedurze ważna jest również wysokość opłat przekształceniowych. Wysokość bonifikat ustalona zapisami ustawy jest zmieniana uchwałami samorządowymi i zarządzeniami wojewodów. Ponadto opłata może być waloryzowana na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy. I, co może najważniejsze, ustalona przez organ wysokość opłaty może być kwestionowana, na co organ musi zareagować decyzją a ta, jak wiadomo, podlega dalszej kontroli. 

W szczególnej sytuacji znajdują się osoby fizyczne i prawne prowadzące działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali mieszkalnych. Ponieważ są przedsiębiorcami zgodnie z zapisami ustawy powinny w terminie 3 miesięcy od przekształcenia złożyć organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przekształceniowej przez 99 lat (jeśli stawka opłaty rocznej wynosi 1 %). W przeciwnym wypadku, ponieważ organ nie musi orientować się w sytuacji prawnej, znajdą się w sytuacji domyślnej i zobowiązane zostaną do wniesienia dwudziestokrotności opłat rocznych. To z kolei skutkowało będzie uzyskaniem pomocy de minimis, która jak wiadomo jest ograniczona kwotowo. Taka sytuacja doprowadzi, w niektórych przypadkach, do konieczności wniesienia dopłat 

I na koniec ciekawostka, drobna ale jednak: w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, właścicieli różnych lokali obowiązywać mogą różne wysokości opłaty i to nie tylko z powodu różnic w udziałach ale na skutek wcześniejszych wniosków o ustalenie i wygranych przed SKO postępowań. Wiemy na pewno, że jeden z naszych klientów zapłaci, w porównaniu z jego sąsiadami, niemal ośmiokrotnie niższą opłatę przekształceniową, ponieważ skutecznie podważył ostatnią aktualizację wysokości opłaty rocznej. 

Głos wyborczy ma dużą cenę, którą ostatecznie poniosą wszyscy dla dobra wspólnego.

Print Friendly, PDF & Email