Zgodnie z postanowieniami art. 77 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a zaktualizowaną, zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości.
Możliwość zaliczenia wartości nakładów nie jest przywilejem użytkownika wieczystego ale obowiązkiem właściciela gruntu; jednak jak to z ustawowymi zapisami bywa, ich realizacja napotyka na trudne do przewidzenia, tak w toku prac legislacyjnych jak i późniejszym stosowaniu, przeszkody. Ponieważ ustawodawca w treści przepisu jedynie ogólnie określił rodzaje nakładów, których wartość powinna zostać zaliczona, jednym z podstawowych problemów na jakie napotykamy w toku prowadzonych w imieniu naszych Klientów postępowań aktualizacyjnych, jest identyfikacja i określenie wartości tych nakładów, które zostaną zaliczone pomniejszając w ten sposób wymaganą opłatę roczną. Odrębnym problemem, który w ramach tej notatki chciałbym jedynie zasygnalizować, jest identyfikacja podmiotu, który posiada kompetencję rozstrzygnięcia, które z poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów podlegają, a które nie podlegają zaliczeniu. Jasnym jest, że w toku postępowania sądowego wyłączną kompetencję w tym zakresie posiada sąd który, jako że zagadnienie należy do sfery interpretacji przepisów prawa, nie może się w jego rozstrzygnięciu posiłkować opinią jakiegokolwiek biegłego. Z inną jednak sytuacją mamy do czynienia w toku procedury aktualizacyjnej, w tym w toku postępowania przed samorządowym kolegium odwoławczym. Wydaje się, że w zakresie niespornych pomiędzy stronami stosunku użytkowania wieczystego nakładów, mogą one fakt ich zaliczenia kształtować dowolnie. Te zaś rodzaje nakładów, co do których zaliczenia strony nie mogą osiągnąć porozumienia, powinny, w naszej ocenie, stanowić treść rozstrzygnięcia samorządowego kolegium odwoławczego, które również nie powinno się w tym zakresie kierować opinią jakiegokolwiek biegłego.
Jednym z najbardziej kontrowersyjnych rodzajów nakładów, o możliwość zaliczenia których toczą się spory, są nakłady polegające na usunięciu z terenu nieruchomości użytkowanej wieczyście budynków i innych urządzeń, które z punktu widzenia przeznaczenia nieruchomości, zapisów umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste lub zamierzeń inwestycyjnych użytkownika wieczystego, stanowią przeszkodę w optymalnym wykorzystaniu nieruchomości.
Zasadniczo sposób korzystania z nieruchomości użytkowanej wieczyście wyznaczają zapisy umowy zawartej pomiędzy właścicielem gruntu a użytkownikiem wieczystym. W praktyce jednak, z uwagi na fakt, że znaczna część stosunków użytkowania wieczystego powstała z mocy prawa, w decyzjach oddających nieruchomości w użytkowanie wieczyste, brak jest celu, na jaki grunt został oddany. W takich sytuacjach sposób korzystania z nieruchomości wyznaczony jest przez przepisy ogólne, a zatem ograniczony jedynie przeznaczeniem terenu zapisanym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub wyznaczony decyzją o warunkach zabudowy. Niezależnie jednak od tego, w jaki sposób kształtowany jest dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości, wraz ze zbyciem prawa użytkowania wieczystego częstokroć dochodzi do sytuacji, kiedy nowy podmiot w sposób odmienny od dotychczasowego chce korzystać z gruntu, a co za tym idzie, najczęściej pozbywa się istniejących na gruncie budynków i innych urządzeń aby w ich miejsce wybudować inne, realizujące zamierzone funkcje.
Powstaje na gruncie tak opisanego stanu faktycznego pytanie, czy likwidacja budynków i innych urządzeń stanowi taki rodzaj nakładów użytkownika wieczystego, który podlegać powinien zaliczeniu.
W naszej ocenie, jeśli funkcja istniejących na gruncie budynków i innych urządzeń nie daje pogodzić się z legalnie realizowanym przez użytkownika wieczystego zamierzeniem inwestycyjnym oraz, co już bezpośrednio wynika z treści art. 77 ust. 6 ugn, zmiana sposobu korzystania z gruntu prowadzi do wzrostu wartości nieruchomości gruntowej użytkowanej wieczyście, wówczas wartość nakładów polegających na usunięciu zbędnej zabudowy podlega zaliczeniu na poczet różnicy pomiędzy opłatą zaktualizowaną a dotychczasową.
Stanowisko takie zaprezentowane zostało również w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2014 roku (III CSK 42/13), w którym stwierdzono iż „wydatki poniesione przez użytkownika wieczystego na rozbiórkę budynków i budowli, niezbędną do korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste zgodnie z jego przeznaczeniem, są w rozumieniu art 77 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) nakładami koniecznymi, które podlegają zaliczeniu na poczet różnicy miedzy dotychczasowa a zaktualizowaną opłata z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu i spowodowały wzrost jego wartości”.
