Czy zaliczenie nakładów użytkownika wieczystego, o których mowa w art. 77 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997, nr 115, poz. 741, t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zmianami; dalej ugn) uzależnione jest od wzrostu wartości nieruchomości użytkowanej wieczyście? Innymi słowy, czy w trakcie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zalicza się nakłady poniesione przez użytkownika wieczystego na budowę drogi i/lub  wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych niezależnie od tego, czy w następstwie ich poniesienia wzrosła wartość nieruchomości użytkowanej wieczyście? 

Zgodnie z treścią art. 77 ust. 4 ugn: „w przypadku aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zalicza się wartość niezaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udziałem środków, o których mowa w art. 143 ust. 1”. Cytowany przepis mówi, że w trakcie aktualizacji opłaty rocznej, obligatoryjnie a nie fakultatywnie, organ reprezentujący właściciela zobowiązany jest do zaliczenia poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów na urządzenia infrastruktury technicznej o ile mieszczą się one w katalogu nakładów, o których mowa w art. 143 ust. 2 („przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych”) i wybudowane zostały „z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi” (art. 143 ust. 1 ugn). W treści art. 77 ust. 4 ugn ustawodawca nie uzależnia obowiązku zaliczenia takich nakładów od wzrostu wartości nieruchomości, jak to czyni przy okazji „nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu”, o których mowa w art. 77 ust. 6 ugn, a o których mówi jasno, iż podlegają on zaliczeniu, „o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej”. Wydaje się zatem, że w świetle zapisów ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłady na urządzenia infastruktury technicznej podlegają zaliczeniu niezależnie od tego, czy w następstwie ich poniesienia wartość nieruchomości wzrosła czy też nie. 

Ponieważ wartość nakładów, zgodnie z brzmieniem art. 77 ust. 4 ugn, zalicza się na poczet różnicy pomiędzy opłatą zaktualizowaną a dotychczasową, w toku postępowania konieczne jest ustalenie tej wartości. Wartość tę, w toku procesu sądowego, określają biegli w zakresie szacowania nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi, których, w toku sporządzania opinii obowiązują zapisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, nr 207, poz. 2109 ze zmianami; dalej rwn).  Do dnia 26 sierpnia 2011 roku sprawa była stosunkowo prosta, jeśli prostym można nazwać to, co prawodawca miał na myśli formułując zapisy § 35 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Po tej dacie zasady szacowania wartości nakładów na urządzenia infrastruktury technicznej zostały zmienione w taki sposób, że niejako „uzupełniły” brzmienie ustawy. Zgodnie z aktualnym brzmieniem § 28 ust. 6 rwn „przy określaniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, o których mowa w art. 77 ust. 4 i 5 ustawy, wartość nakładów stanowi iloczyn wartości określonych na podstawie § 35 ust. 3 pkt 1 i procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej”. Zgodnie zaś z brzmieniem § 35 ust. 3 pkt. 1 „wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy czym: (1))przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową;”. 

W świetle zapisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości biegły – rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości przed dokonaniem nakładów oraz z uwzględnieniem jej stanu po dokonaniu nakładów a wartość nakładów jest różnicą otrzymanych wartości rynkowych. Nie istnieje zatem możliwość aby na poczet różnicy pomiędzy opłatą zaktualizowaną a dotychczasową zaliczyć wartość nakładów określoną w podejściu kosztowym, jak o tym mowa w § 35 ust. 3 pkt. 2. Jeśli zatem w wyniku poniesienia nakładów na urządzenia infrastruktury technicznej wartość nieruchomości nie wzrośnie, to z uwagi na brak możliwości oszacowania ich wartości rynkowej nie będzie możliwe ich zaliczenie. 

Wydaje się, że prawodawca formułując brzmienie § 28 ust. 6 rwn sprzeciwił się brzmieniu ustawy i „uzupełnił” zapis art. 77 ust. 4 ugn w taki sposób, aby uniemożliwić zaliczenie nakładów na urządzenia infrastruktury w sytuacji, kiedy nie powodują one wzrostu wartości rynkowej nieruchomości. Wprowadził zatem w drodze rozporządzenia warunek, którego brak jest w treści przepisu wyższej, ustawowej rangi.