Planowanie przestrzenne wpływa na jakość życia ludzi i istotnie kształtuje cenę ziemi, której pochodną jest wartość nieruchomości, finalnie także koszt mieszkania. Jeśli nie wszystkie to z pewnością większość środowisk politycznych zgodnie przygotowuje projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który modyfikować będzie kilka innych ustaw, rozporządzeń i przepisów wykonawczych oraz instrukcji i mód urzędniczych. Trudno przesądzać ostateczny kształt regulacji w szczególności, że współcześnie obowiązuje strategia rządzenia polegająca na wypuszczaniu ćwiczebnych balonów pozwalających uchwycić zmienność oraz kruchość by nie powiedzieć miałkość oportunistycznej i konformistycznej opinii publicznej. Bezspornie, te aktualne i przyszłe władze krajowe i samorządowe zauważyły, że koniecznym jest instytucjonalne przeciwdziałanie skutkom przestrzennym, gospodarczym i społecznych spowodowanym przez obowiązujące przepisy i jakość klasy rządzącej. Przestrzeń miejska jest chaotyczna, gospodarczo i ekonomicznie nieuporządkowana a co gorsza obca w swej strukturze potrzebom społecznym.  Celami ustawodawcy są kierunkowe zmiany ustaw planowania i zagospodarowania urbanistycznego tak sformułowane aby nie spowodowały po stronie gminy kosztów i obciążeń. Skutkiem deklarowanym ma być instrumentalne rozwiązanie współcześnie zaobserwowanych kłopotów i problemów. Ustawodawca szeroko w uzasadnieniu projektu nowelizacji ustaw wskazuje co mu doskwiera. W swobodnym upraszczającym przekładzie idzie o to, że przestrzeń jest dobrem wspólnym, kolektywnie zarządzanym poprzez prawo ponad prywatnymi kompetencjami przydzielonymi w definicji swobody właścicielskiej wynikającej z zapisów Kodeksowych i wpisów w Księgach Wieczystych.

Wzrosła cena usług publicznych i dostaw mediów. Komunikacja, oświata, opieka zdrowotna kosztuje. Samorządom nie wystarcza środków na finasowanie społecznego dobrobytu. Uradzono, że rachunkiem wystawionym za socjalizm obciążyć należy posiadających grunty, place bogaczy. Skutki finansowe zmian i uchwalania planów, które miałyby obciążyć gminy, należy przerzucić na właścicieli ziemskich. Samorządowcy zadbali aby ulżyć im w uciążliwościach procedur i norm prowadzenia administracji i zarządzania oraz gospodarowania nieruchomościami. Gminy z początkiem wieku zostały obłożone ustawowym obowiązkiem uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Mimo upływu czasu, w którym wychowało się kolejne pokolenie szacuje się, że jedynie na około 1/3 powierzchni polskich miast i wsi funkcjonują wymagane legalne plany urbanistyczne. Połowa zamierzeń inwestycyjnych opiera się na warunkach zabudowy, decyzjach WZ, których skutki są miejscowe i wydawane są bez partycypacji za dostęp do infrastruktury publicznej. Gdy urzędnik może a nie musi okoliczność do korupcji kusi. Samorządowcy wyżalają się, że albo nie mogą pobrać opłaty planistycznej lub egzekwują ją w zbyt małej wysokości. Hipotetycznie gdy grunt rolny przekwalifikowany zostaje na teren inwestycyjny a organy naliczą wszystkie maksymalne opłaty i renty oraz obłożą transakcję podatkiem VAT to pełny przychód ze zbycia zrówna się z sumą danin publiczno prawnych. Inaczej mówiąc władza gdy zechce ma instrumenty kształtujące opłaty, że koszt transakcji sprzedaży wyniesie tyle ile uzyskana na rynku cena. O prawie pierwokupu i fortelowi rozróżniającego cenę z aktu notarialnego od ustalonej sądownie wartości rynkowej wypada skreślić kilka słów w innym tekście. 

Projekt ma ponad 50 stron teksu z paragrafami i ponad 100 stron uzasadnienia. O szczegółach i wszystkich wątkach nie sposób i nie warto wspominać na etapie przed wprowadzeniem do Komisji Poselskich. Zasygnalizujmy jednak kilka spraw, subiektywnie przez nas wybranych, dla zobrazowania ludowego charakteru aktu.

Jeśli w skutek zmiany planu bądź jego uchwalenia spadnie wartość, cena nieruchomości, to zgodnie z projektem odszkodowania w niektórych przypadkach nie będzie a w innych zostanie ono zminimalizowane do rekompensaty kwoty pokrywającej jedynie do 30% straty. Udowodnienie uraty wartości gruntu będzie bardzo trudne, jeśli w wielu przypadkach nie okaże się procesowo niemożliwe. Zmiany pojęciowe wprowadzanych regulacji przemodelują cały aparat desygnatów prawnych.  Stracą aktualność komentarze orzecznicze i zdezaktualizuje się praktyka wymiaru sprawiedliwości. Kto włada językiem ten ma kontrolę myśli. Przypomnijmy, że dla 2/3 zurbanizowanych terenów kraju nie ma uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obszary owe pod rządami nowych przepisów objęte zostaną nową sytuacją urbanistyczną. Dalekowzroczne samorządy, szczególnie magistraty miast wojewódzkich wiedzą, że korzystnym jest wykazanie się sprytem prawnym i umiejętnością antycypacji ustawodawczej. Wywoływane są uchwały o przystąpieniu do sporządzenia nowych kompleksowych, społecznych, nowoczesnych doskonałych regulacji przestrzeni i funkcji w opracowaniach definiowanych jako Studium. Zapisy Studium nie są prawem miejscowym i nie stanowią argumentu, w oparciu o który mieszkaniec mógłby wysuwać roszczenia wobec miasta. Jednak w sporze o odszkodowanie prowadzonym za kilka lub niekiedy, gdy postępowanie sądowe będzie się przewlekało za umowne dziesięć lat, zapisy instrukcyjne o kierunkach kształtowania funkcji publicznych storpedują argumenty pozwów o odszkodowanie za wywłaszczenie planistyczne. Prosty przykład odkryje intencje ustawodawców. Rodzina jest właścicielem półhektarowej działki na obrzeżach miasta. Aktualnie teren porośnięty jest łąką i krzakami. Pośrednicy nagabują aby zlecić im wyszukanie kupca, który zainwestuje w grunt i wybuduje małą osiedlową stację benzynową i hostel. Nie ma planu zagospodarowania a studium mówi, że są to tereny o różnorodnej funkcji. Przyjmijmy, że oczekiwana jest cena 1 miliona złotych, którą rodzina chce pozyskać dopiero za kilka lat aby wyposażyć nimi dzieci gdy będą wchodziły w dorosłość. Majątek ziemski jeść nie woła a jak wiemy to pewna lokata kapitału, który chroni przed inflacją. Znacie takie sytuacje? Spotkajmy się za rok, za dwa, za chwilę. Radni uchwalili plan miejscowy pod rządami projektowanych zmian. Dla dobra społecznego nie chcą rozlewającego się miasta. Działka znanej nam rodziny została przeznaczona pod park i częściowo pod aulę koncertową. Tereny zielone i usług kultury pozwalają mieć nadzieję, że teren wykupi samorząd płacąc jednak już nie milion złotych a jedynie 300 tysięcy. Po kilku latach w sądach udało się udowodnić stratę na kasie. Tych wybrańców jest aktualnie połowa wnoszących pozwy a relację owe będą się przesuwały w stronę hegemona. Sąd potwierdził, że wiarygodna jest strata 600 tysięcy, czym już przesądził wyparowanie stu tysięcy. Niekiedy Sądy orzekają kwotę straty z daty wprowadzenia planu i ją powiększają o odsetki a inne swobodnie szukają różnic wartości na chwilę orzekania. Tak można i tak można. W każdym przypadku inaczej odczuta zostanie realna strata siły nabywczej. W projekcie jest zapis, że ewentualna rekompensata może maksymalnie wynieść 30%! Podsumowując był milion a będzie jego połowa. Pomińmy subtelności, że odszkodowanie ustalone w Sądzie jest umniejszone o 23% podatku VAT i opodatkowane podatkiem dochodowym z maksymalnej skali, gdy sprzedaż pierwotna wymagałaby aby kupujący odprowadził 2% PCC. Ma być zarówno słusznie, ekwiwalentnie i sprawiedliwie, jako rzecze TK, a będzie równo aby odejść od rymu.

Przeznaczenie terenu ustalane ma być na podstawie aktów prawa miejscowego. Studium zostanie zastąpione planem ogólnego przeznaczenia. Powstaną plany zabudowy oraz gminne standardy urbanistyczne. Mapy będą miały formę wektorową umożliwiającą ich obróbkę i nieograniczony dostęp elektroniczny poprzez rejestry zagospodarowania przestrzennego. W oparciu o bilanse terenów pod zabudowę plan ogólny ma być wizualizacją strategii rozwoju gminy. Projekt zakłada całkowitą likwidację decyzji o warunkach zabudowy, potocznie nazywanych WZ-kami. Tereny zostaną podzielone na przeznaczone pod zabudowę, przeznaczone do zabudowy uzupełniającej lub wyłączone z pod zabudowy trwale bądź do czasu uzbrojenia terenu staraniem inwestora zewnętrznego, w dorozumieniu właściciela gruntu. Uzbrojenie terenu rozumiane jest szeroko. Nie idzie wyłącznie o media, dostawy wody, prądu, gazu i odbiór nieczystości w tym ścieków. Terenem prawidłowo uzbrojonym będzie nazwany obszar, na którym zagwarantowany jest dostęp do szkół, żłobków, opieki zdrowotnej, kultury a transport do centrum i punktów aktywności społecznej możliwy będzie z wykorzystaniem komunikacji publicznej. Zatem już nie wystarczą same media i miejsca parkingowe, teren musi być zintegrowany z miejscami aktywności ludzkiej i być przyjazny także przez swe zróżnicowanie dla różnorodności oczekiwań społecznych.

Trzeba strzyc owce zanim przejdą bród. Kto powiedział, że ryba nie widzi wody w której pływa. Hegemon nakłada podatki na pracę, na dochody, na konsumpcję ale także karmi się daniną z majątku. Regulacje planistyczne w przygotowywanej rewolucji są skrajnym opodatkowaniem graniczącym z wywłaszczeniem niszowej własności dobrze wyselekcjonowanej wąskiej grupy posiadaczy ziemskich. Oszacowano wartość ziemi w USA na 14 trylionów USD co stanowi jedynie 6% aktywów amerykanów. Roztropni unikną sankcji. Urzędnikom pozostawione zostaną furtki interpretacyjne, którymi można majątek ziemski zachować, oczywiście wyłącznie wtedy gdy odczyta się kod subtelnych wskazówek zaszytych w sieci norm. Mądry człowiek może więcej nauczyć się od głupca aniżeli głupiec od mądrego. Wiedza, wyobraźnia, doświadczenie i pokora oraz właściwa strategia, gdy zachowane są w sekrecie, pozwalają wyjść z tarczą z większości opresji. 

Potencjał inwestycyjny nieruchomości to pieniądze i jednocześnie pieniądze to potencjał inwestycyjny nieruchomości. Ta druga zależność wynikania zachodzi, gdy wsparta jest na właściwym nośniku ludzkim. Formalnie gminy finansują gospodarkę nieruchomościami poprzez kolekcjonowanie opłat adiacenckich, pobór renty planistycznej, infrastrukturowej, podziałowej. Miasta układają się z deweloperami poprzez nieformalne ustępstwa oraz zastępcze realizacje infrastruktury. Przypomnijmy, że według danych samorządowych standardowy koszt uzbrojenia terenu pod budowę mieszkalnictwa waha się wokół kwoty 50 tysięcy za lokal. Idea naprawy chaosu przestrzennego będzie skostniała bez rozmów z ogólnie rozumianymi ruchami miejskimi, NGO-osami, społecznością lokalną. Miękkie rokowania, negocjacje i ustalania kompromisów są czasochłonne. Sztuką jest uporządkować dysfunkcjonalną przestrzeń. Przygotowanie inwestycji to złożony proces budowania kompromisów prawa własności gruntu i przynależnego gminie prawa kształtowania urbanistyki. Projekt szerokim zmian ustawowych w planistyce silnie umocowuje prawa sąsiedzkie i przekazuje istotne instrumenty argumentacyjne społeczności lokalnej. Kompetentni i świadomi gracze korzystać będą ze ścieżki decyzji lokalizacyjnej. Duzi i perspektywiczni inwestorzy na obszarach zintegrowanego inwestowania (OZI) zastosują zintegrowany projekt inwestycyjny. Generalnie skutkiem wielopłaszczyznowych negocjacji i ustaleń będzie umowa partnerstwa publiczno prawnego, którą będzie musiała zatwierdzić Rada gminy a Wójt, Prezydent umocować poprzez wydanie decyzji administracyjnej. Tak wzniesione zostaną osiedla społeczne. Sprawa ma dwa końce. Jednostka uchroni pozycję przed interesem publicznym gdy teren będący jej własnością nie zostanie wyznaczony w nowym planie pod inwestycję celu publicznego lub nie znajdzie się w obszarze rezerwacji dla realizacji dóbr wspólnych. Będzie się działo. Przepisy prawdopodobnie zostaną przyjęte w przyszłym roku. Okres stanu przejściowego, w którym trzeba okazać się zapobiegliwością, minie po trzech latach od ogłoszenia zmian ustawowych. Widmo krąży po Europie i rzuca cień na nasze działki.