Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących z 5 lipca 2018 roku (Dz.U. z 2018 r. poz. 1496) wykorzystywana była w zamierzeniach inwestycyjnych w kilku miejscach w Polsce. W procesie legislacyjnym wielu było doradców, lobbujących w przeciwstawnych kierunkach. Po uchwaleniu doczekała się wielu recenzji, zarówno krytycznych jak i przychylnych. Jaka jest i jaka będzie praktyka budowy osiedli mieszkalnych, do 31 grudnia 2028 roku gdy Ustawa straci moc, jest tematem niniejszej notatki praktyka.
Racjonalnym jest skorzystanie ze ścieżki specustawy gdy dysponuje się nieruchomością położoną na terenie miasta. Obszar ów nie powinien być objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jednak obowiązujące studium wskazywać winno tereny zabudowy mieszkalnej bądź budownictwa mieszkaniowego z dopuszczeniem usług. Obok szybkości postępowania, wobec alternatywnej ścieżki polegającej na wystąpieniu o warunki zabudowy, istotnym argumentem jest ustawowe zwolnienie terenów zakwalifikowanych jako rolne z konieczności przejścia procedury i uiszczenia opłat za odrolnienie terenu. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przy roztropnym prowadzeniu postepowania nie będzie miała zastosowania. Co ważne inwestor jest dysponentem postępowania, a na organy gminy scedowane są jedynie czynności informacyjne i ocenne. Deweloper sam przygotowuje dokument planistyczny określając obszar i zakres oraz szczegóły zamierzenia budowlanego do którego odnieść się musi samorząd gminy i sąsiedzi. Oczywiście ograniczenia przepisu oraz wymogi racjonalności finansowej wskazują, że atrakcyjne jest wchodzenia na ścieżki wytyczone specustawą mieszkaniową wyłącznie gdy chce się wnieść osiedle mieszkaniowe, najlepiej z budynkami wielorodzinnymi o czterech dla miast mniejszych, bądź czternastu kondygnacjach nadziemnych dla lokalizacji w miastach ponad stu tysięcznych.
Przygotowanie dobrej, zgodnej z prawem, przekonującej i skutecznej dokumentacji wymaga współpracy wielu osób pracujących w interdyscyplinarnym zespole. Konieczne są kompetencje i zasoby ludzkie dysponujące zarówno doświadczeniem jak wiadomościami specjalnymi. Dysponujemy grupą, w której w skład wchodzi urbanista, geodeta, planista, mediator, prawnik, kosztorysant, architekt, rzeczoznawca majątkowy, ekonomista, dziennikarz, finansista, publicysta, socjolog, geolog, konstruktor budowlany, przyrodnik, lobbysta oraz księgowy i audytor. Oczywiście wśród osób współpracujących są kobiety i mężczyźni aby ucierane kompromisy rozpatrzone były z poszanowaniem różnych punktów widzenia i wielu sekwencji argumentacyjnych.
Upraszczając i sygnalizując obligatoryjnie na wstępie trzeba opracować i przeforsować koncepcję urbanistyczno – architektoniczną wpisaną w umiejscowioną lokalizację inwestycji mieszkaniowej. Zalecamy zawarcie porozumienia inwestora z gminą w sprawie szczegółowych warunków realizacji inwestycji. Rekomendujemy oszacowanie przydatności negocjacyjnej podjęcia się w umowie przez dewelopera realizacji części zadań własnych gminy. Elementem trudnych rokowań jest przestrzeń realizacji sieci uzbrojenia. Często pozyskiwane jest pozwolenie wodno – prawne aby po wzniesieniu budynków móc otrzymać pozwolenie na użytkowanie wymagane przy zbyciu lokali.
Celem prac wstępnych jest skorelowanie dokumentów i ustępstw stron w takiej formie umownej, której celem będzie spełnienie w przyszłości wszelkich standardów budowanego osiedla. Zamierzenie inwestycyjne musi być legalne, racjonalne finansowo, wykonalne i zgodne nie tylko z przepisami praw ale i zgodne z zasadami współżycia społecznego. Oczywiście aby nie cytować szczegółowych zapisów ustawy wskażmy konieczność przygotowania rzetelnego raportu pozwalającego na uzyskanie decyzji środowiskowej już na etapie opracowywania wizualizacji zamierzenia budowy osiedla mieszkaniowego, które poddane zostanie dyskusji społecznej.
Wybrane na jesieni 2018 roku władze samorządowe opracowały procedury implementacji lex deweloper. Cykle szkoleń, komentarzy oraz dostępne przykłady opisały zdarzenia, które podlegają sankcją RIO (Regionalnych Izb Obrachunkowych). Doświadczenia z Partnerstwa Publiczno – Prywatnego procentują. Ludzie potrzebują mieszkań. Samorządy zabiegają o mieszkańców i ich podatki. Program Mieszkanie Plus nie zbudował samodzielnie osiedla i przekształcany jest w program wzorowany na MDM aktualnie nazywany Mieszkanie na Start. Jednym zdaniem. Budowanie mieszkań jest społecznie i politycznie akceptowane. Jednak przygotowywanie infrastruktury technicznej, komunikacji i zaplecza usług publicznych póki co dobrze gdyby było scedowane z samorządu na podmiot prywatny. W ramach specustawy to jest możliwe.
Pozytywistyczną żmudną codzienność przygotowywania koncyliacyjnego pozwolenia na budowę budynków mieszkalnictwa wielorodzinnego trzeba prowadzić ze świadomością konkurencyjnego przepisu, projektu Ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno – budowlanego. W szczególności trzeba korzystać z idei wprowadzonej w dokumencie pod pojęcie OZI – obszarów zintegrowanego inwestowania. Koncept ów wskazuje warunki brzegowe współistnienia interesów gminy i inwestora budowlanego. Prawo to normy rozwiązujące spory. Życie i codzienna praktyka budowania relacji jest dalece bardziej skomplikowana i wrażliwa na złe czynności. Żałujemy jedynie decyzji nie podjętych a sukcesem kończą się wyłącznie te decyzję, które są dobrze przygotowane i skutecznie oraz starannie prowadzone.
Decyzje o podjęciu się poprowadzenia konkretnego postępowania podejmujemy po gruntownej analizie dokumentów. Nie przyjmujemy spraw w procedurze wniosku o uzyskanie warunków zabudowy. Proszę mieć na uwadze, że trwają przygotowania gruntownej zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.